第一章 总则
一、 制定目的
为规范律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合土地法律服务实务，特制定本指引供律师及相关人士在实际业务中参考与借鉴。
二、 主要概念
2．1土地权属，是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。
2．2土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2．3 土地使用权，是指土地使用权人依法对土地加以利用的权利。
2．4 划拨土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
2．5出让土地使用权，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付相应出让金后取得的土地使用权。
2．6建设用地使用权，是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利。建设用地使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。
2．7国有土地建设用地使用权，是指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。
2．8集体土地建设用地使用权，是指乡（镇）村建设用地，由乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体土地建设用地主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
三、 律师办理土地法律业务的主要法律依据
3．1《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行）。
3．2《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999年10月1日起施行）。
3．3《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）（第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订，2008年4月1日起施行）。
3．4《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）（第七届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过，1990年10月1日起施行）。
3．5《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）。
3．6《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）。
四、 律师办理土地法律业务的基本原则
4．1忠诚负责原则。律师办理土地法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。
4．2专业精湛原则。律师办理土地法律业务，应具备相应业务能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质服务。
4．3勤勉敬业原则。律师办理土地法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求完成各项受托法律业务。
五、 律师办理土地法律业务的具体内容
5．1拟制、审查、修改合同。
5．3策划涉地项目的业务操作方案。
5．4对涉地项目相关情况出具尽职调查报告。
5．5代表当事人参加谈判、签约、履约交割。
5．6接受项目双方当事人的委托，对涉地交易合同的定金、保证金、价款予以监（托）管服务。
5．7为涉地项目的项目法人担任专项法律顾问或全过程法律服务。
5．8对发生争端的涉地项目，接受当事人的委托代理申请行政裁决、仲裁或诉讼。
六、 本操作指引的适用范围
律师从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续时应注意的事项。律师代理有关诉讼案件时，也可以参考本指引。
七、 特别说明
本指引旨在向律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。
第二章 概述
第一节 农村集体土地的法律制度
第1条 集体土地是指农民集体所有的土地，也叫做劳动群众集体所有的土地。集体土地是我国土地所有制的一种形式。我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有两种形式。
第2条法定形式
《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山，也属于集体所有。”
《土地管理法》规定：农村宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第3条集体土地的经营管理
3．1 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
3．2 已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。
3．3 已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第4条集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
第5条集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。
第二节 耕地保护制度
第6条 耕地是我国最重要的自然资源。我国实行最严格的耕地保护制度，特别是采取追究刑事责任的办法，确保耕地数量的相对减少。耕地的保护制度是指我国《宪法》、《土地管理法》、《中华人民共和国刑法》（以下简称《刑法》）及其实施条例等一系列有关耕地管理的法律、法规的总称。
我国《刑法》规定了非法占用耕地罪。它是指违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的行为。
6．1 违反土地管理法规，是指违反了《土地管理法》、全国人大常委会《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）、《土地复垦规定》、《关于制止农村建房用地的紧急通知》、《基本农田保护条例》、《国家建设征用土地条例》、《中华人民共和国水土保持法》（以下简称《水土保持法》）和《中华人民共和国农业法》（以下简称《农业法》）等与土地管理相关的法律、法规。
6．2 非法占用耕地，是指未经法定程序审批、登记、核发证书、确认土地使用权，而占用耕地的行为。通常表现为：
（1）未经批准占用耕地，即未经国家土地管理机关审理核查，并报经人民政府批准，擅自占有耕地的；
（2）少批多占耕地的，即部分耕地的占用是经过合法批准的，但超过批准的数量，且多占耕地的数量较大的；
（3）骗取批准而占用耕地的，主要是以提供虚假文件、谎报用途或借用、盗用他人的名义申请等欺骗手段取得批准手续而占用耕地，且数量较大的。
6．3 改作他用，是指改变耕地的种植用途而作其他方面使用，诸如开办企业、建造住宅、筑路、采石、采矿、采土，采河倾倒废物等。
6．4 征用农村集体土地的审批权限
（1）基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的，由国务院批准。
（2）征用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
（3）违反上述有关土地管理的审批程序或所规定的数量而多征用、使用耕地的行为，就是违反土地管理法的非法占用耕地的行为。
6．5 司法实践中也可根据当时当地耕地面积的大小、质量优劣的状况等情况，综合衡量非法占用耕地的数量是否较大。
6．6 造成耕地大量毁坏，是指非法占有耕地导致耕地种植功能基本丧失，如造成土地板结、沙化、盐渍化、水土严重流失、土壤肥力消失等。
6．7 非法占用耕地罪的主体可以是自然人，也可以是单位。
6．8 法律禁止任何单位或者个人非法占用耕地。但是，任何单位或者个人可以在不违反有关耕地保护管理制度和通过正常的审批程序的前提下，依法占有耕地，享受对耕地的使用权，并接受国家的统一管理和监督。
6．9 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。凡违反该程序私自占用数量较大耕地的居民，均可构成非法占用耕地罪。
6．10 单位非法占用耕地，主要是指单位在国家建设用地、本单位发展建设和乡（镇）村建设用地过程中，违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的行为。这里的单位，既包括国有的公司、企业、事业单位，也包括集体所有的公司、企业、事业单位以及合资或独资、私人所有的公司、企业以及国家各级权力机关、行政机关、审判机关、检察机关、人民团体和社会团体。
6．11 行为人非法占用耕地的动机多种多样，但不影响犯罪构成。对非法占用耕地罪的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
第三节 基本概念界定
第7条
7．1 农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
7．2 地产权，指存在于土地之上的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。
土地产权的构成包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。
7．3 土地的用益物权，是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。
7．4 农村宅基地使用权，是指农村村民建造房屋时依法提出申请，经批准后取得的宅基地使用权。
7．5 农村土地承包经营权，是指公民、法人依法对集体所有的或国家所有而由集体使用的土地按照法律规定和法定期限，通过与发包人签订合同的方式所取得的占有、使用、收益的权利。
7．6 权利流转，指拥用某项权利的主体依法将其全部或部分权利通过转让、出租、入股等方式让与他人，是民事权利的转移。
7．7 集体土地的征收和征用。
7．7．1土地征收，是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国家所有并给予补偿的行为。
7．7．2土地征用，是指国家为了公共利益的需要，依法强制使用集体土地，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为。
7．7．3 两者都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。但这两个概念的区别也是很明显的。
7．8 土地用途
7．8．1 各类非农建设占用耕地，要严格按土地利用总体规划和年度计划供地，严格把好农用地转用、土地征用审批关，严格执行耕地“占一补一”的补偿制度，严格依法征地和执行征地补偿安置制度。
7．8．2土地利用规划是实施用途管制的依据，而用途管制是落实土地利用规划的手段和措施。
7．9 城中村，是指在城市发展的进程中，由于农村土地全部或部分被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在原村落，同时又被城市所包围的一种状态。
第三章 农村集体建设用地
第8条 法律依据
8．1 《土地管理法》。
8．2 《关于深化改革严格土地管理的决定》。
8．3 《关于2005年深化经济体制改革的意见》。
第一节 农村集体建设用地使用权
第9条 取得条件
9．1 乡（镇）村公共设施、公益事业基本建设用地。
9．1．1 农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。
9．1．2 农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。
9．2 农村兴办的乡（村）企业或联营企业用地。
9．3 根据《担保法》，使用农村集体用地抵押权实现的时候，可以允许使用农村土地。
9．4 农村宅基地。
第10条 操作提示
10．1根据我国现行的《土地管理法》，使用农村集体土地，法律规定只有上述四种情况是合法使用农村土地的形式。除此以外，都是国家现行法律不允许的。
10．2 目前有的地方性法规已经打破这一局面，实际操作中要具体问题具体分析。
第11条 集体土地使用权的终止。法定终止情况有：
（1）国家征用集体所有土地的。
（2）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要收回集体土地使用权的。
（3）用地者撤销、迁移等而停止使用集体土地的。
（4）用地者违法或违约被集体土地所有者收回土地使用权的。例如，依据《土地管理法》第37条的规定，承包土地的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的土地。
第12条 操作提示
12．1 因上列第一种情形终止集体土地使用权的，集体经济组织应将其获得的征地补偿安置费，按照有关法律、行政法规的规定支付给原集体土地使用权人作为补偿，或者以其他方式对原集体土地使用权人进行补偿安置。
12．2 因上列第二中情形终止土地使用权的，由农村集体经济组织对原集体土地使用权人给予适当的补偿。土地承包经营权的终止情形及法律后果，还应依据农村土地承包法的规定确定。
第13条乡（镇）建设用地使用原则
13．1 应当符合乡（镇）土地利用总体规划。乡（镇）土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设的最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照《土地管理法》的规定，乡（镇）土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区域内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区域外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。
13．2 符合土地利用年度计划。国家将每年下达土地利用年度计划，控制建设用地的总量，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公共事业，农村村民建住宅，也不能突破土地利用年度计划确定的控制指标。
13．3 符合村庄和集镇规划。根据国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的，作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意，方可申请用地。
13．4 坚持合理布局，综合开发，配套建设。
13．4．1 合理布局，是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，是土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。
13．4．2 综合开发，是指村庄、集镇建设用地区内，乡镇企业、乡（镇）公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由向（镇）村统一组织开发，统一安排用地，主要利用现有建设用地。
13．4．3 配套建设，是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能，方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。
13．5 涉及农用地的，依法办理农用地转用和用地审批。乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。
第二节 农村集体建设用地使用权的流转
第14条 常见的流转行使
14．1 以建设用地使用权为条件的联营和入股。
14．1．1 农村集体经济组织可以通过符合乡（镇）土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有，由此产生农地使用权的流转。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。
14．1．2 非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权，应依法取得或者继受取得国有土地使用权。
14．2 以集体建设用地使用权为条件的房屋出租
14．2．1 农村经济组织一方自行申报用地建设的各项手续，自行建造或由承租方出资建造房屋，将房屋及其场地使用权租给承租人使用。出资方先注入资金启动土地拆迁、平整工作，农村集体经济组织一方则负责申报用地手续取得规划用地许可权，从而以此为条件，由出资一方盖好房屋，产权不变，此类房屋承租年限较长，一般期满后续租。租赁期满，如双方不再续租，则出资盖房一方腾退房屋交换场地使用权。
14．2．2 操作提示
（1）以房屋租赁方式流转农村土地使用权的应当是非农建设用地；
（2）房屋不能是违章建筑，否则，占用农地兴建违章建筑出租为法律所禁止。
14．3 以集体房屋场地同时作为抵押所导致的流转。
14．3．1 农村经济组织根据《担保法》的规定，以其所有的房屋作抵押，当抵押期满后，抵押权人依法行使抵押权，将房屋连同相应的土地使用权变更到自己名下，从而产生农村集体土地使用权的流转。
14．3．2 操作提示
（1）被抵押的房屋应当具备规划和建设用地的各项手续；
（2）应当在政府主管部门办理抵押登记手续；
（3）多次抵押的，其抵押总额一般不应超过房屋价值，当事人有约定的除外；
（4）此种流转一般要改变土地性质，由农村集体所有变为国有。
14．4 农村经济组织与他人联营、入股的企业发生破产清算，导致集体建设用地使用权流转的。
14．5 城中村改造中与他人联建房屋所发生的集体建设用地流转。
14．6 地方性法规允许的农村集体建设用地公开“招、拍、挂”所发生的流转。
14．7 操作提示
14．7．1 当承租和出租的不是农村现有房屋场地，而是正在新建、改扩建后的房屋租赁时。应注意：
（1）只有当用地、建房手续齐全，工程竣工，房屋租赁合同才可履行，否则可能意味着合同自始至终无效或不能继续履行。
（2）合同履行前期出资方（一般是承租人）的风险较大，其应对用地项目的审批情况认真考察，审慎抉择。出租方则要考虑如遇国家征地拆迁，出租收益与拆迁补偿的利益平衡问题，应在合同条款中约定清楚相关补偿的归属，避免事后发生冲突。
14．7．2 当出现上述14.3、14.4、14.5情形下的流转时，目前大部分城市是先将农村集体土地征为国有，然后由土地使用人（非农村集体经济组织一方）签订国有土地使用权出让转让协议，从而完成土地使用权的各项手续。
14．7．3 律师在处理不同地区的涉农土地业务时，要注意不同地方的法律规范性文件，因地制宜，灵活掌握。
（1）目前出现的农村集体建设用地直接进入一级市场，公开进行“招、拍、挂”的地方性试点情况，有地方法规为依据，虽然也是农村集体土地使用权的流转，但并不发生土地所有权性质的改变。
（2）对出现的农村集体建设用地使用权流转后不改变农村集体所有性质的，应注意集体成员和相应的集体组织之间的关联性和共有关系、权利的承继问题。
第三节 非农建设用地
第15条 非农用地使用权人的权益及法律适用
15．1 对土地享有占有权、使用权、其收益权适用有关公司法、合伙企业法、合同法的规定。
15．2 对法律没有禁止性规定的，依约定处置。
15．3 非农建设用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
15．4 因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转时，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。这样，破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。
15．5 非农建设用地使用权可与厂房一同设定抵押。
15．5．1 设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。
15．5．2抵押权实现拍卖、变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。
15．5．3拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费付给集体土地所有者（集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外），并扣除出让金上缴国家，余额依《担保法》规定处置。
第16条 使用农村集体土地的用地预申请
16．1 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用农村集体土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附相应的材料。
16．2 市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
16．2．1 农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。
16．2．2 补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附相应的图件。
16．2．3 征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。
16．2．4 供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。
（1）建设只占用国有农用地的（如国有农场），市、县人民政府土地行政主管部门只需拟定农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。
（2）建设只占用农村集体所有建设用地的，市、县人民政府土地管理部门只需拟定征收土地方案和供地方案。
16．2．5 建设项目用地呈报说明书。建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附下列材料：
（1）经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；
（2）由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；
（3）地籍资料或者其他土地权属证明材料；
（4）以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；
（5）为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。
16．3 建设用地审查。有权批准的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。
16．3．1 建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。
16．3．2农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。
16．3．3未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。
16．4 方案的组织实施。经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。
16．4．1 建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实。
16．4．2 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。
16．4．3 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。
第17条 操作提示
17．1 建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。
17．2 已通过用地预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整，应重新申请预审。
17．3 除基础设施项目按照政府有关部门关于加快基础设施项目前期工作的规定执行外，其他建设项目在审批或核准前，应依照本办法规定完成预审，未经预审或未通过预审的，不得批准或核准建设项目，不得办理农用地转用、土地征收、供地等手续。
第18条 建设单位的用地预审申请的程序要求
18．1 属于政府投资审批类项目的办理程序：
18．1．1 项目建议书和可性行研究报告分开审批的，按照以下程序办理：
（1）向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书（立案报告）；
（2）发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；
（3）发展改革行政主管部门批复项目建议书，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局意见；
（4）建设单位持项目建议书（立项）批复等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。
18．1．2 项目建议书和可行性研究报告审批的，按照以下程序办理：
（1）向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书（代可行性研究报告）或核准材料，领预审告知单；
（2）发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；
（3）发展改革行政主管部门向建设单位核发项目办理用地预审告知单，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见；
（4）建设单位持项目告知单等资料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。
18．2 属于非政府投资核准类的建设项目办理的程序同上（18.1.2）。
18．3属于非政府投资备案类的建设项目，按照以下程序办理：
18．3．1 发展改革行政主管部门受理并对建设项目进行备案，核发项目备案表；
18．3．2 建设单位持项目备案表向规划行政主管部门申请规划意见书；
18．3．3 规划行政主管部门核发规划意见书。
第19条 建设用地单位申请用地预审，应提交下列材料：
19．1 建设项目用地预审申请表；
19．2 建设项目用地预审申请报告；
19．3 需审批的建设项目，按下列要求提供：
（1）项目建议书（立项报告）和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书及其批复、可行性研究报告；
（2）项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）；
（3）需核准的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；
（4）需备案的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书。
第20条 用地预审的办理程序包括：
（1）申请和受理，由建设单位向国土资源行政主管部门提出申请。
（2）审查和决定，国土资源行政主管部门对用地单位的申请依法进行审查。
（3）期限，国土资源行政主管部门应自受理预审申请之日起20个工作日内完成审查工作。在20个工作日内不能完成的，经国土资源行政主管部门行政负责人批准，可以延长10个工作日，并应将延长期限理由告知申请人。
第21条 用地预审的主要内容
21．1 建设项目用地选址是否符合土地管理法律、法规规定的条件，是否符合土地利用总体规划；
21．2 建设项目是否符合国家供地政策；
21．3 建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；
21．4 占用耕地的建设项目，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障。
第22条 城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件
22．1 由国家先行征收；
22．2 先转让给国家；
22．3 经集体土地所有者同意；
22．4 经集体经济组织2/3以上的成员同意。
第四章 农村宅基地
第23条 主要法律依据
23．1 《确定土地所有权和使用权的若干规定》。
23．2 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。
23．3 《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》。
23．4 《村镇建房用地条例》。
第24条 宅基地使用权范畴
24．1 宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。
24．2 宅基地使用权纠纷，是民事主体之间就宅基地使用权产生的确权纠纷或侵权纠纷。
24．3 律师可代理当事人采取的处理方式。
24．3．1 协商解决。只要当事人同意协商，既可以在诉讼之前协商解决，也可以在诉讼期间和诉讼后协商解决。
24．3．2 行政解决。即根据《土地管理法》第16条第2款的规定请求有关政府机关予以解决。这是一个法定的前置程序。享有宅基地使用权的一方当事人，如果未经有关政府确权，不能以对方当事人侵权为由向人民法院提起民事诉讼，人民法院也不能受理。
24．3．3 诉讼解决。根据《行政复议法》和《土地管理法》的规定，当事人之间就宅基地使用权确权纠纷，如果一方或者双方对政府的处理决定不服，可以申请行政复议，或者在收到政府的处理决定通知之日起30日内，直接向人民法院提起行政诉讼。申请行政复议的，当事人对行政复议决定不服，还可以依法向人民法院提起行政诉讼。
第25条 操作提示
25．1 处理农村宅基地确权纠纷，应参考宅基地历史状况、现实使用状况、原有的地基、界石等证据来综合分析判断，并依据法定程序办理确权手续。
25．2 处理农村宅基地侵权纠纷，应以宅基地权属证明（宅基地使用证）作为侵权判断主要依据，如无权属证明的，应先解决权属问题。
第五章 农村土地承包经营权
第26条 主要法律依据
26．1《中华人民共和国农村土地承包法》。
26．2《农业部农村土地承包经营权流转管理办法》。
26．3《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》。
26．4《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。
第一节 土地承包经营权
第27条 取得的方式和途径
27．1 原始取得。家庭承包经营的土地是当前维系农民与集体、农业与工业、农村与城市的最重要的纽带，是政府能够借以影响和控制农村、确保其政策被执行的工具，是农民就业、生存的保障体制，也是当前农民增加收入的主要途径。
原始取得主要指集体经济组织的成员或本集体经济组织以外的单位或个人，通过依法订立承包合同所取得的土地承包经营权。
27．2 流转取得及其途径。
27．2．1 当事人通过签订承包经营权的转包合同取得。
27．2．2 当事人通过转让合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。
27．2．3 当事人通过出租合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。
27．2．4 当事人通过入股合作合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。
第28条 对承包合同制度的保护
28．1 承包期内，发包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承办方对其在承包地上的投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。
28．2 承包期内，发包方一般不得调整承包地。
28．3 因自然灾害严重损毁承包地等特殊情形，而对承包地作个别调整的，承包土地的调整方案，必须经村民会议2/3以上的成员，或者2/3以上村民代表同意，并须经乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
承包合同预定不得调整的，按照其约定。
第29条 土地承包经营权流转
29．1 一般方式为；转包、转让、出租、入股、互换。
29．2 其他方式的承包
29．2．1荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营。
（1）以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；
（2）以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定；
（3）无论哪种承包经营，均要签订承包合同。
29．2．2 将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
第二节 农村土地承包经营权的具体流转
第30条 流转的法定形式
30．1 转包，是指承包方将承包的土地转承包给新承包方，原承包方为转包人，新承包方为受让人。土地转包后由受让人继续享受和履行承包合同规定的权利和义务，并向转包人提供一定数量的转包费。转包需经发包方备案，但不必经发包方同意。
转包只适用于家庭承包的情形。
30．2 出租，是指承包方将土地租赁给其他公民、法人或者其他组织使用，由承包方向出租方交纳租金，只需发包方备案即可进行。
承包方在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或出租给他人后，转包人或着出租人并不退出土地承包合同，承包方与发包方的关系不变，由承包方直接向发包方承担义务。
30．3 互换，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。互换是一种互易合同。互易后，互换的双方取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。
30．3．1 双方互换的，不必经发包人同意，但互换合同应经发包人备案。
30．3．2 互换未经登记，不得对抗善意第三人。
30．4 入股，是指将农地量化股份，把土地承包经营权转化为股权，实行股份合作制经营的一种流转方式。
我国现行法律只是把入股当作“四荒”土地承包经营权的法定流转方式之一，对于家庭承包的土地承包经营权并未赋予这种法定地位。
30．5 转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件有偿转移给其他公民、法人或者其他组织的一种农村土地流转方式。
土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，本集体经济组织成员有优先受让权。
30．5．1 转让后，土地承包经营权发生转移，由受让人向发包方履行义务，原承包方完全退出承包经营关系。
30．5．2 通过家庭承包获取的土地承包经营权转让的，必须经发包方同意。
30．5．3 转让未经登记的，不得对抗善意第三人。
30．5．4 土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，但本集体经济组织成员有优先受让权。
30．6 土地承包经营权抵押，是指承包方为了确保自己或者他人债务的履行，将土地不转移占有而提供相应担保。当债务人 不履行债务时，债权人 就土地承包经营权作价变卖或者折价抵偿，从而实现土地承包经营权的流转。
我国现行法律只允许“四荒”土地承包经营权抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包经营权是不允许抵押的。
30．7 继承，是指“四荒”土地承包经营权以及林地家庭承包经营权，承包方死亡的，尤其继承人依法在承包期内继承土地承包经营权。
国家法律并未赋予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包经营权的继承权。
30．8 代耕，是指承包方在承包期内依法将承包地委托给第三人（即代耕方）暂时代为经营的行为。
无论哪一种方式的流转，流转的期限不能超过原承包期的剩余期限。
第31条 其他方式的承包
31．1 直接通过招标对荒山、荒沟、荒丘、荒滩（简称“四荒地”）等实行承包经营。
31．2 通过公开拍卖方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。
31．3 通过公开协商方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。
31．4 将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
第32条 操作提示
32．1 招标、拍卖方式承包“四荒地”的，承包费通过公开竞标、竞价确定。
32．2 以公开协商方式承包"四荒地"的，承包费由双方议定。
39．3 无论哪种承包经营，均要签订承包合同。
32．4 农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
32．5 承包方将土地交由他人代耕不超过1年的，可以不签订书面合同。
32．6 承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的代理人签订。
32．7 农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同签证，但乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。
第33条 土地承包经营权流转合同应包括的内容
33.1律师可告知委托人包括但不限于如下内容：
（1）双方当事人的姓名、住所；
（2）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；
（3）流转的期限和起止日期；
（4）流转方式；
（5）流转土地的用途；
（6）双方当事人的权利和义务；
（7）流转价款及支付方式；
（8）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
（9）违约责任。
33．2 操作提示
33．2．1起草土地承包经营权流转合同时，可以参考由省或市级人民政府农业行政管理部门确定农村土地承包经营权流转合同文本格式。
33．2．2律师应提示委托人农村土地经营权流转合同应依法进行登记。
33．2．3进行土地承包经营权流转时，应当依法向有关部门领取土地承包经营权证书和林业证书，同时报乡（镇）政府备案。
33．2．4流转合同未经登记的，采取转让方式流转土地承包经营权中的受让人不得对抗第三人。
第34条 常见的流转业务操作程序
34．1土地承包经营权转包程序
34．1．1承包方向受包房发出转包的意见并磋商签订土地承包经营权转包合同。
34．1．2 将土地承包经营权转包合同报送发包方备案。
34．1．3 受转包方依法经营农村承包地。
34．1．4转包期限届满后，土地交还转包方，由原承包方依法经营农村承包地。
34．1．5 操作提示
（1）土地承包经营权转包后，应报发包方备案。
（2）转包的期限不得超过承包期的剩余期限，宜签订中、短期合同，期满续签。这样便于应对客观情况的变化，有利于合同的履行。
34．2 土地承包经营权出租程序
34．2．1承包方向承租方发出土地承包经营权出租的建议。
34．2．2出租方与承租方磋商农村土地承包经营权出租合同的内容。
34．2．3出租方与承租方依法签订书面形式的农村土地承包经营权出租合同。
34．2．4 农村土地承包经营权出租合同报送发包方备案。
34．2．5 承租方法依法经营农村承包地。
34．2．6 承包方向出租方履行农村土地承包经营权出租合同规定的义务，一般分年度履行，包括向出租方支付出租价款。
34．2．7 承包方向发包方履行物权性质的土地承包经营权法定义务和履行承包合同规定的其他约定义务。
34．2．8 租赁期限届满后，由承包方依法经营农村承包地。
34．2．9 操作提示
（1）土地承包经营权出租后，出租方（即原承包方）的物权性质的土地承包经营权仍存在，发包方与承包方之间的承包关系不变，承租方取得的只是债权性质的农村承包地租赁权。
（2）租赁期间，承包人依法享有生产经营自主权、产品处置权和产品收益权。
（3）租赁期间，不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害；不能改变土地的土地使用权性质和土地的农业用途，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
（4）租赁的期限不得超过承包期的剩余期限，最长不得超过20年。
（5）出租方依法转让土地承包经营权的，承租方是农户的，则承租方在同等条件下有优先受让权。届时发包方与承包方之间的承包关系和承包方与承租方之间的农村承包地租赁关系同时消灭。
（6）承包方依法转让土地承包经营权的，不因此消灭经营权的租赁，新的承包人应接替原承包人（出租方）继续履行原土地承包经营权租赁合同的内容。这是转让不破租赁原则的体现。
（7）如出租方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，如果承租协议无禁止转租条款，出租方可以出具委托书，载明委托的事项、权限和期限等，并由委托人强命或者盖章。
（8）承租方在出租期间因投入而提高土地生产能力的，土地出租合同到期或者未到期由出租方依法收回承包土地时，承租方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地承包经营权出租合同中约定或双方通过协商解决。
（9）土地出租期间，承租人将土地进行再流转，必须取得出租人的书面同意。
34．3土地承包经营权互换程序
34．3．1 一方向另一方发出土地承包经营权互换的建议。
34．3．2 双方磋商土地承包经营权互换合同的内容。
34．3．3 双方依法签订书面形式的土地承包经营权互换合同。
34．3．4 土地承包经营权互换合同报发包方备案。
34．3．5 双方一般应向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记不得对抗善意第三人。
34．3．6 获益方需补给对方呼唤差价。
34．3．7 土地承包经营人依法经营互换后的农村承包地。
34．3．8 土地承包经营权人向发包方应履行互换后的物权性质土地承包经营权法定义务和该承包合同规定的其他约定义务。
34．3．9 操作提示
（1）以两个通过家庭承包方式取得物权性质的土地承包经营权有效存在为前提。
（2）互换土地承包经营权的当事人，仅限于发包方内的农户（即本集体经济组织的农户）。
（3）承包经营权可以等价互换，也可以不等价互换，在不等价互换的情况下，获益方需给对方互换差价。
第三节 土地承包经营权的纠纷及解决
第35条 概念界定
35．1土地承包经营权纠纷，是民事主体之间就土地承包经营权产生的确权纠纷或侵权纠纷。
35．2土地承包经营权纠纷解决途径
35．2．1协商解决。因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。
35．2．2仲裁。当事人不愿协商、调解或协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁。
35．2．3 诉讼。当事人不愿协商、调解或协商、调解不成的，可以直接向人民法院起诉。
35．3 当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。
35．4 律师操作提示
35．4．1如果一方已经依法登记，则该人享有的是一种物权性质的权利；其他未进行依法登记的仅为合同权利人，在性质上属于债权。两者相较，前者优先。
35．4．2 如果均未依法登记，则两者权利性质同属债权，应依承包合同生效的时间先后确定。
35．4．3 如根据以上方法仍不能确定，则依据合法占有使用承包地的事实确定土地承包经营权的归属。
35．4．4 已经发生争议的，在争议解决前的强行先占不得作为确定土地承包经营权的依据。
第六章 城中村改造的法律问题
第36条 主要法律依据
36．1《城市房屋拆迁管理条例》。
36．2《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》。
36．3 《最高人民法院行政审判庭关于拆迁强制执行的有关问题的答复意见》。
36．4《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》。
36．5《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》
第一节 城中村改造中的法律关系
第37条 城中村及其改造
在改革开放后的三十多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市带版图，被高楼大厦所包围，成为“都市里的村庄”。
城中村的城乡结合部，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成了都市的顽疾，改造城中村势在必行。
第38条 城中村改造的常见模式
38．1由政府主导，主要是政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，目前还没有过大规模开展此类土地的开发。
38．2村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，比如在基础设施、公建设施及资金等方面，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。
38．3开发商主导的开发模式。开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的压力，使财政资金可以投入更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题，这种模式是目前较为自觉的改造模式。
第39条 城中村改造中的法律关系
39．1民事法律关系
39．1．1 拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿合同关系
（1）在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》。
（2）依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。
（3）补偿安置方式如下：
① 产权调换
② 货币补偿
（4） 被拆迁人对上述补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择。否则，拆迁合同无效。
39．1．2 拆迁人与城中村内物业承租人的法律关系，应注意：
（1）拆迁租赁房屋，应衔接好补偿与租赁的关系。
（2）《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”
（3）拆迁租赁房屋应当考虑两个因素：
① 保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式；
② 保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，故在处理两个法律关系时应当一并考虑。
39．1．3 拆迁人与抵押人之间的法律关系，应注意：
（1）对于设立了抵押权的房屋进行拆迁的，应该处理好补偿与抵押的关系。
（2）抵押权人与被拆迁主体之间的抵押关系和房屋拆迁补偿是两个独立的法律关系。
（3）在拆迁设立了抵押权房屋时应注意以下两点：
① 保护房屋所有权人的合法权益。作为被拆迁人同时又是抵押权人的相对义务人，有权对拆迁补偿的形式作出选择，而不是只听命于拆迁人。
② 维护抵押人的合法权益。如果房屋所有权人选择产权调换的方式，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。如果房屋所有权人选择货币补偿的方式，则抵押权人对货币享有优先受偿权。
39．1．4 拆迁人与继受人之间的法律关系，应注意：
（1）继受人实质上是所拆迁房屋的间接受益人，对所拆迁的房屋享有期待利益。
（2）拆迁人与继受人之间的法律关系，是实际主体对名义主体在拆迁权益上的继受关系。
39．1．5 拆迁人与拆迁公司之间的法律关系，应注意：
（1）拆迁人与其所委托的房屋拆迁公司之间是拆迁委托关系。
（2）拆迁人依法可以自行拆迁，但实践中一般都委托具备拆迁资格证书的房屋拆迁公司实施拆迁与补偿安置工作。拆迁公司可以自己的名义与被拆迁人等相对人签订补偿协议。
39．1．6 操作提示
（1）被拆迁人是指房屋的所有权人、土地的所有权人或土地使用权人。征地拆迁中涉及的承租人或承包人（指农村企业承包人）并不是被拆迁人，除非被拆迁人同意的，拆迁人不可以抛开被拆迁人而与承租人或承包人签订拆迁补偿安置协议。
（2）拆迁公司在受到委托后，成为形式上的被拆迁人的相对人。拆迁纠纷、安置协议纠纷中的法律主体是拆迁公司，而非房地产公司或市政建设部门。
39．2 行政法律关系。
39．2．1 土地征收法律关系。
（1）土地征收是指国家依据公共利益的理由，取得农村集体所有的土地，稍有不慎即可能造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须偶有法律严格规定征收的法定条件。
（2）征收的法定条件由三项：
① 为了公共利益的目的；
② 必须严格依照法律规定的程序；
③ 必须予以公正补偿。
39．2．2 拆迁行政许可法律关系。
（1）拆迁许可证的申请和发放程序要求：
① 根据法律规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请行政许可是进行房屋拆迁的前置程序。
② 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申领。
③ 拆迁人应提交下列材料：
a)建设项目批准文件；
b)建设用地规划许可证；
c)国有土地使用权批准文件；
d)拆迁计划和拆迁方案；
e)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
④ 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，办法房屋拆迁许可证。
（2） 对违章建筑的行政处罚。
① 强制拆除。《中华人民共和国城乡规划法》第68条规定；"城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。"
② 强制拆除等措施必须交由具有执法权的人民法院执法部门。地方人民政府在行使这项权利的时候，要充分保护当事人正当、合法的权利。对行政处罚不服的，当事人仍然可以提起诉讼。
（3） 强制拆迁。被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。
（4） 城市房屋拆迁的行政裁决。
拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过度期限，经协商达不成协议的，由拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。
39．2．3 裁决是诉讼的前置程序。根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和最高人民法院的2005年第9号司法解释规定，拆迁安置补偿纠纷不经裁决直接诉讼的，法院不予受理。
第二节 城中村改造过程中的法律业务
第40条 土地使用权及地上附着物权属的确认
对改造范围内土地利用现状要进行勘测，主要包括：
（1）改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地（含年限）的范围、面积、为止、用途（用途如村民住房用地、市场用地、乡镇企业用地）等情况，需附图说明。
（2）提供土地证复印件。同时地上附着物的权属确认，由实际权属人提供相应的权属证明以及附着物的概括，然后交由当地土地管理部门审核以确定补偿标准。
政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议问题。
第41条 政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议框架协议的意义
41．1 对村集体经济组织或者开发商改造地位的确认。
41．2 对村集体经济组织或者开发商的权利范围以及改造计划性质给予确定。只有签定了相关的改造框架协议，才使得改造者的地位得到确认。
41．3 确认该改造计划的性质。因为正常的房地产开发的资金来源于与城中村改造项目的资金来源有着明显不同，同时就地价以及相关配套项目的办理，均有着很大程度上的优惠，而律师的介入，就是帮助起草相关的改造协议，并协调相关的法律关系。
第42条拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理
42．1 确定拆迁人主体。拆迁涉及后面项目的改造，拆迁是改造的基础条件，以什么主体办理拆迁许可证，以及如何办理，这些关乎民事权利和义务的主体，需要慎重考虑。律师应当提供相关的法律意见以及协助委托人办理。
村内股份制合作企业自行改造建设及与他人合作的改造建设。
（1）自行改造。其特点是自行申报，主体清晰，资金自筹独享政策优惠，回迁安置的成分单一，便于管理。可自行拆迁或委托拆迁公司拆迁。
（2）与他人合作改造。受托律师应至少做到：
①明确利益分配和责任分工以及如何承担拆迁风险的问题。
②律师需要提供相关法律意见和确立相关协议的关注点。
③明确谈判的焦点。
42．2 村外其他机构参与城中改造竞拍过程中的法律问题：
42．2．1 应做好招标文件的起草以及招标或挂牌成功后协议的签署。
42．2．2 关注招投标程序的合法化问题。
第43条拆迁中证据保全
43．1 城市房屋拆迁过程中以下几种情况应采取证据保全
43．1．1 对产权不明的房产如何进行拆迁。
（1）拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。
（2）拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
43．1．2 对代管房屋的证据保全。
（1）代管人亦属于被拆迁人，但由于代管人对被拆迁房屋没有使所有权、处分权、在所有权人不在的情况下，拆迁人应就被拆迁的房屋面积、建筑材料的构成、房屋的新旧程度等有关证据进行保全。
（2）如果代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
43．1．3 对有产权纠纷的房屋的证据保全。
（1）拆除产权由纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。
（2）拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对拆除房屋作勘测记录，并向公证机关办理证据保全。
43．1．4 对设有抵押权的房屋的证据保全。
（1）对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。
（2）如果双方在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成协议的，由拆迁人按有产权纠纷的方式实施拆迁，并进行相应的证据保全工作。
43．1．5 对租赁房屋的证据保全。
（1）拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持；
（2）因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改；
（3）应对原租赁合同、产权变更书、变更后的租赁合同等作必要的证据保全。
第44条 对拆迁造成停产、停业的经济补偿
44．1 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应该给予适当补偿。
44．1．1 适用范围只限定在产权调换。
44．1．2 适当补偿的标准由各地具体规定，实际操作中可以委托评估机构进行评估。
44．1．3 作价补偿的由评估机构在评估时考虑由拆迁引起的经济损失。
第45条 拆迁担保房屋
45．1 如果抵押房屋拆迁，选用了货币补偿方式，应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押权房屋原有的抵押权消失，被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金。
45．2 如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。
45．3 按照《合同法》的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押人的义务。有的地方则有具体规定，对没有在拆迁期限内与抵押人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。
45．4 所得的拆迁补偿金属于抵押财产。房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，其补偿金作为抵押财产，是抵押权人的权益得到保障。
第46条 抵押房屋拆迁采用产权调换的方式操作。
如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下几点：
（1）抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。
（2）抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘测记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。
（3）抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。当然，拆迁人也可主动起诉，要求法院确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。
第47条 拆迁共住房屋的操作
48．1 被拆迁的共有人确认。
47．1．1 住宅房屋拆迁，对被拆迁户的划分标准是以房屋产权证为准，按照房屋所有权证上分割的份额，给予补偿。
47．1．2 共同居住但房产证上未注明的，如长期居住、单独立户的，可以作为独立房屋使用人给予补偿。
47．1．3 其共有人不在拆迁范围内长期居住，或者其住房不能独立使用，或者没有单独立户的，只能给予房屋所有权人补偿。
第48条 常见的律师业务内容
48．2 代为办理政府审批法律手续。
48．3 对项目开发融资提出法律意见，起草、审查融资协议，参与商业谈判和签约，协助处理融资过程中的争议。
48．4 对项目补偿安置出具法律意见，参与拆迁补偿谈判，起草、审查拆迁补偿安置协议，协助处理拆迁补偿纠纷。
48．5 出具合作建设方案和风险控制的法律咨询意见，对合作方进行资信调查，参与合作建设谈判，起草，审查合作建设合同。
48．6 对拆迁人与合作方新设联合开发公司的，提供从公司设立、机构设置到申请工商注册登记等全过程的专项法律服务。
48．7 对违法建筑物申报登记、申请补办确认产权手续提供服务。
48．8 就项目土地使用权事宜，起草、审查《土地使用权出让合同》，协助办理出让手续。
48．9 就项目建设规划、施工许可等提供法律咨询意见。
48．10 对项目改造所涉城管、环保、公安、民政等其他行政许可事宜，提供法律咨询意见，参与办理相关手续。
第七章 附则
第49条 本操作指引目的是为律师办理相关案件提供借鉴和经验，并非强制性或规范性规定，仅供律师事务所和律师在实际业务中参考。
