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优秀裁判文书
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青海金达物资有限公司与平安县新华书店房地产开发经营合同纠纷案
青海省高级人民法院
民事裁判文书
(2008)青民再字第30号

申请再审人(一审被告、二审上诉人):青海金达物资有限公司,住所地平安县平安镇乐都路59号。

法定代表人:冶生彪,经理。

委托代理人:鲍呈江,普兴律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):平安县新华书店,住所地平安县平安镇海东路186号。

法定代表人:星显良,经理。

委托代理人:董博俊,辉煌律师事务所律师。

委托代理人:白思海,辉煌律师事务所律师。

原审第三人:井国财,平安县国财电器部业主。

申请再审人青海金达物资有限公司(简称金达公司)与被申请人平安县新华书店(简称新华书店)房地产开发经营合同纠纷一案,不服海东地区中级人民法院(2008)东民一终字第37号民事判决,向本院申请再审。本院于2008年10月16日作出(2008)青民申字第27号民事裁定,提审本案。本院依法组成会议庭,公开开庭审理了本案。金达公司委托代理人鲍呈江,新华书店委托代理人董博俊、白恩海,原审第三人并国财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2007年8月23日,一审原告新华书店起诉至平安县人民法院称,2002年11月新华书店与平安县金达物资房地产开发有限责任公司(青海金达物资有限公司的前身)商定共同开发新华书店住宅综合楼。2005年8月侨日双方签订《协议书》,约定该综合楼第一层从东向西第2、3、4间及从南向北第l、4间铺面房归新华书店所有。2006年11月综合楼竣工验收,但被告不按约定交付房屋,且被告将其中的一间房屋出售给他人,给原告造成了巨大的经济损失,请求被告立即交付原告的铺面房5间。金达公司(一审被告)辩称,其未交付原告房屋是因双方于2005年8月侨日签订协议时已约定,该住宅综合楼第一、二层门店的面积按实际面积待定。现第一、二层房屋的实际面积比协议中的面积扩大了,现原告拒付超面积工程款,且双方未经结算,原告只要支付超面积工程款,其同意交付房屋。井国财(一审第三人)述称,其是从被告处购得住宅综合楼第一层从东向西第4间铺面房,并已付清了房价款216000元,事后才得知该房屋属原告所有,现同意返还房屋,但要求被告退付房款并赔偿损失。

平安县人民法院一审查明,2002年11月,原告新华书店与被告金达公司经协商约定共同开发新华书店住宅综合楼。2005年4月青海恒兴工程设计有限责任公司向被告提供新华书店住宅综合楼设计图纸。同年8月16日,原、被告签订《协议书》,约定,一、新华书店住宅综合楼由金达公司开发利用。该楼第一层铺面房从东向西第2.3、4间及从南向北第l、4间和第二层营业厅归新华书店所有,第一层剩余铺面房及第三、四、五、六层房屋归金达公司所有;二、房屋产权双方各自办理;……四体协议所不能包括的签补充协议,第一、二层门店的面积按实际面积待定。双方按设计图纸修建新华书店住宅综合楼工程。2006年10月工程竣工验收。同年9月6日金达公司与井国财签订《购房合同》,约定“金达公司将新华书店住宅综合楼第一层从西向东第四间(含楼道)铺面房出卖给井国财,房价为216000元(3600N平方米)。”同年9月、11月并国财向金达公司支付房款216000元,金达公司将该房屋交付给井国财使用。井国财在购房前从新华书店处已得知其购买的房屋属争议房屋。庭审中,双方协商将第一层铺面从南向北第一间(归原告所有)与同方向第五间(归被告所有、已交付)相互兑换。庭审中,经法院主持调解,双方当事人自愿达成协议,后新华书店反悔。

平安县人民法院一审认为,原、被告关于开发新华书店住宅综合楼所订立的协议,是双方真实意思表示,协议内容不违反法律的强制性规定,属有效合同。双方应按约履行义务。被告开发的房屋竣工验收后,被告不按约定向原告交付房屋属违约行为,故原告要求被告交付房屋的诉求,本院予以支持。原、被告自愿表示兑换房屋的意见,予以尊重。被告提出原告房屋超面积问题无证据证实,被告辩解建成的房屋面积比原拆除房屋面积扩大,原告应支付超面积部分的价款,对此,双方没有约定。因此被告的抗辩理由不能成立,本院不予采纳。被告未经原告同意擅自将属于原告的房屋出让给第三人,其行为侵犯了原告的合法权益;第三人明知被告出让的房屋有争议仍交付房款,购得房屋,且该房屋未办理产权登记手续,为此,第三人的购房行为不属于善意取得。被告与第三人签订的购房合同无效。第三人理应向原告返还房屋,被告向第三人退付房款。第三人提出赔偿损失问题,未提供实际造成损失的相关证据,且第三人与被告未约定承担违约责任的事项,敌第三人要求被告赔偿损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第(五)项、第六十条、第一百二十二条及忡华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条第(一)项之规定。平安县人民法院于2007年11月30日作出(2007)平民初字第377号民事判决:被告金达公司向原告新华书店交付新华书店住宅综合楼第一层从南向北第4、5间(已交付)及从东向西第2、3间铺面房;第三人并国财向原告新华书店返还该综合楼第一层从东向西第四间铺面房;被告金达公司向第三人并国财退付购房款216000元。以上给付款项限判决生效后30日内履行。本案诉讼费2640元,由被告金达公司负担。

金达公司不服一审判决,向海东地区中级人民法院提起上诉称,归新华书店所有的一、二层房屋面积比原拆除房屋面积扩大169平方米,只要新华书店支付超面积房价款659100元,同意交付房屋。新华书店答辩称,双方没有按实际面积计算,多退少补的约定。

海东地区中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

二审围绕以下争议焦点进行分析认定:关于新建归被上诉人所有的五间房屋及营业厅实际面积是否比原拆除房屋面积增加的问题。上诉人金达公司认为,双方所争议的一、二层房屋的实际面积比原拆除房屋面积增加169平方米,只要新华书店支付超面积的房价款659100元(3900元/平方米),金达公司同意交付房屋。被上诉人新华书店辩称,对双方争议的一、二层房屋的实际面积比原面积增加169平方米的事实不持异议,但双方是合作经营开发房屋并约定通过分配方式已取得房屋产权,并非出售房屋取得建房补偿。上诉人应按协议向被上诉人交付房屋。双方对现建楼房一、二层的实际面积比原拆除房屋面积增加169平方米的事实不持异议,予以认定;关于对2005年8月16日签订的协议书第四条内容即“第一、二层门店的面积按实际面积待定”的理解问题。上诉人金达公司认为,协议第四条内容是由新华书店添写,主要是为了新建房屋面积与原房屋面积不一致时,房价款采取多退少补,对此双方在一审调解中是认可的。被上诉人新华书店辩称,双方是合作经营开发建房,由新华书店提供土地,金达公司在此基础上给新华书店相应的新建房屋,在协议中对房屋产权有明确约定,第四条内容实际上是对协议第一、二条的补充。在一审诉讼中,新华书店为达成调解协议对案件事实的认可,依照《民事诉讼证据的若干规定》不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据,因此不存在对新建房屋面积与原拆除房屋面积不一致时,对分配房屋实际以面积计算房价款采取多退少补的情况。

海东地区中级人民法院二审认为,上诉人金达公司与被上诉人新华书店因合作开发新华书店住宅综合楼所签订的《协议书》,意思表示真实,不违反国家法律及行政法规强制性规定,属有效协议,双方应按协议约定履行义务。但双方对协议第四条内容即“第一、二层门店的面积按实际面积待定”的理解有争议,根据《合同法》第一百二十五条的规定,应当按照合同所使用的词句、合同的性质、有关条款、目的及诚实信用原则,确定争议条款的真实意思。本案中,双方是合作开发房地产,在房地产合作开发中,一般都以开发的房屋作为双方分享收益的标的,对此,从双方所签订的协议书可以证实,协议书中明确约定了对所开发房屋的分配归属,从房屋的楼层、方位、坐落及朝向都做出了详细规定,并未约定对开发的房屋以面积进行计算采取多退少补房价款的内容。鉴于开发房屋存在一个房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积等因素。双方在开发的住宅综合楼未竣工前,在协议书中对已分配的房屋面积约定待定,应理解为对整个协议的一个补充说明。其次,金达公司与新华书店是联合开发房地产关系,而金达公司与原拆迁户之间达成的协议属拆迁安置协议,上诉人金达公司称对拆迁户就地安置,由拆迁户支付了被拆迁房屋和安置用房的差价,推定对协议第四条理解应是对所开发房屋的分享是以面积计算采取多退少补房款的方式是无法律依据的,且上诉人对其主张也未提供充分证据于以佐证。综上,上诉人的上诉理由不能成立,原审判决及适用法律正确。据此,依照忡华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定。海东地区中级人民法院于2008年4月10日作出(2008)东民一终字第37号民事判决:驳回上诉,维持原判。上诉案件受理费及其他费用2640元由金达公司负担。

金达公司申请再审称,双方名为合作开发,申请再审人承担了全部投资,实为建还安置,原审定性不当;一、二层房屋的实际面积比原拆除房屋面积增加169平方米,对此双方不持异议;房间的分配不是双方的结算,双方对房间的归属做了约定,但对单价、价款支付未进行结算,房间的分配不等于双方权利义务的了结。请求撤销海东地区中级人民法院(2008)东民一终字第37号民事判决,判决新华书店给付金达公司超面积房价款659100元。被申请人新华书店辩称,双方是合作开发,金达公司要求多退少补没有依据,请求维持原判。

本院再审查明,双方当事人对海东地区中级人民法院二审确认的一审认定事实均不持异议,本院再审予以确认。

另查,2003年3月金达公司与新华书店12户搬迁户分别签订《新华书店住宅楼搬迁补偿协议书》约定,新建房屋面积待定,搬迁户按实际面积扣除原拆迁面积后交纳房款。同年12月29日平安县政府下文将原属新华书店以划拨方式取得的面积为825.458平方米的国有土地使用权出让给金达公司,新华书店以出让方式取得原属其以划拨方式取得的面积为585.292平方米的国有土地使用权以及划拨方式取得的面积为347.125平方米的国有土地使用权,共计1755.875平方米的国有土地,作为新华书店住宅综合楼的建设用地。但双方均未缴清土地出让金。

再查,平安县金达物资房地产开发有限公司于2005年变更为青海金达物资有限公司。

本院再审认为,新华书店提供土地与金达公司在新华书店原址上共同开发建设新华书店住宅综合楼,对开发的房屋归属做了明确约定,合作目的是以建成的房产作为双方收益分配,建还安置只是合作开发过程中的具体方式,此方式不能改变双方合作开发的性质,故双方合作的性质应为合作开发建设。金达公司提出关于双方名为合作开发、实为建还安置、原审定性不当的申请再审理由不能成立,本院不予采信。原一、二审判决对此节认定正确,应予维持。新华书店与金达公司对已建成的一、H层铺面及营业厅面积比原拆除面积增加169平方米无异议,仅对增加面积是否应由新华书店补偿产生争议。已建成的新华书店住宅综合楼由办公(含铺面)、住宅两部分组成,就住宅部分,金达公司与拆迁户签订了拆迁安置协议,双方约定“新建房屋面积待定,搬迁户按实际面积扣除原拆迁面积后交纳房款”,双方依约履行了协议;就办公(含铺面)部分,新华书店与金达公司在设计图纸已经存在的情况下,签订的《协议书》约定合作开发房屋的权属分配,但对新建面积与原拆除面积不一致如何处理未作约定,金达公司认可设计面积与竣工面积一致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思”的规定。新华书店与金达公司合作开发建设新华书店住宅综合楼是以建成的房产作为双方收益分配,双方约定的分配标准是房屋间数和楼层,并未约定以建筑面积为分配标准,双方在协议中约定第一层5间铺面及第二层营业厅归新华书店所有,对交付新华书店的房屋没有约定以建筑面积作为结算依据,也未约定新建面积与原拆除面积不一致多退少补。民事合同具有相对性,金达公司与新华书店就住宅部分的协议“新建房屋面积待定,搬迁户按实际面积扣除原拆迁面积后交纳房款”的约定,不能约束双方就办公(含铺面)部分的协议中一层铺面及二层营业厅。故金达公司主张住宅部分的履行按约定采取了多退少补的方式履行,认为一层5间铺面及二层营业厅也应采取多退少补的方式履行的再审申请理由缺乏事实和法律依据,不能成立,本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚、证据确实充分。适用法律正确、审判程序合法,应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(-)项、第一百八十六条第一款之规定,判决如下:

维持青海省海东地区中级人民法院(2008)东民一终字第37号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长     

审判员   李雨田

代理审判员   

二00九年二月十二日

书记员     


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