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优秀裁判文书
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中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行与山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司再审案
最高人民法院
民事裁判文书
(2012)民提字第18号

申请再审人(一审被告、二审上诉人):中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行。住所地山东省济南市经十路238号。

负责人:唐湘林,该支行行长。

委托代理人:曹德金,北京市中盈律师事务所律师。

委托代理人:柏承峰,男,汉族,1973年1月26日出生,中国农业银行股份有限公司山东省分行营业部职工,住山东省济南市天桥区北园大街231号。

申请再审人(一审原告、二审上诉人):山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司。住所地山东省济南市槐荫区经二路383号。

法定代表人:魏宝琴,该公司董事长。

委托代理人:高大欣,山东康桥律师事务所律师。

委托代理人:刘海珍,山东康桥律师事务所律师。

申请再审人中国农业银行济南市槐荫区支行(简称槐荫农行)、山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司(简称鲁建世纪房地产公司)因房屋买卖债权转让合同纠纷一案,不服山东省高级人民法院(2007)鲁民一终字第269号民事判决,向本院申请再审。本院于2011年11月11日作出(2010)民申字第1462号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。槐荫农行的委托代理人曹德金、柏承峰,鲁建世纪房地产公司的委托代理人高大欣、刘海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2006年8月2日,一审原告鲁建世纪房地产公司起诉至山东省济南市中级人民法院称,1998年4月,济南永达集团总公司(简称永达公司)将其下属单位济南龙力房地产开发有限公司(简称龙力公司)承建的“槐荫美食城”B段商品楼转让给槐荫农行以折抵贷款。2000年6月30日,槐荫农行将上述营业用房及地下室部分处置给山东鲁建房地产总公司(简称鲁建总公司),面积是8771.48平方米。另外16套住宅部分(建筑面积约1881.2平方米,以房产证为准;如有超出面积部分由资产公司按协议价格处置给鲁建世纪房地产公司)由槐荫农行划给中国长城资产管理公司济南办事处(简称长城公司)。2001年6月10日,槐荫拆迁办强制安置李大孚等4人、济南市装饰成套总公司、共计面积1501.25平方米于上述的营业用房内。1996年6月龙力公司擅自将“槐荫美食城”B段商品楼中厅加建为二层楼房,加建建筑面积为1024平方米。房产转让给鲁建世纪房地产公司后,鲁建世纪房地产公司自建了这部分面积。现“槐荫美食城”B段商品楼登记面积9778.33平方米。2005年4月20日,鲁建总公司将2000年6月30日与永达公司、槐荫农行所达成协议中享有的债权债务全部转让给鲁建世纪房地产公司,由鲁建世纪房地产公司享有协议项下的一切权利并承担一切义务。根据现在的房产评估报告,槐荫农行少交给鲁建世纪房地产公司面积的价款26685331元。因槐荫农行少给付面积2882.93平方米,使得鲁建世纪房地产公司对此部分面积的既得利益不能实现,按照济南市房管局公布的济南市公房出租价格计算,槐荫农行应赔偿鲁建世纪房地产公司少给付面积的损失2244353元。请求:1、判令槐荫农行返还相差房屋面积价款26685331元;2、判令槐荫农行赔偿少给付房屋面积的损失2244353元;3、本案的诉讼费用由槐荫农行承担。

槐荫农行辩称,一、根据鲁建世纪房地产公司与鲁建总公司订立的《债权转让协议》和鲁建世纪房地产公司提交的债权转让协议及债权转让通知书等证据,都说明该协议是债权债务的概括转让。未经槐荫农行同意该转让行为应当认定无效。2、2000年6月30日槐荫农行与永达公司、鲁建总公司订立的以资抵债的《协议书》,属于未竣工的房地产项目转让的行为,既没有预售许可证,也未经建筑行政部门批准,属于无效合同,应按无效合同的结果处理财产关系。二、鲁建世纪房地产公司所诉房产面积减少的请求,与实际情况不符。根据槐荫农行从济南市房产管理局房产档案调取的证据,槐荫美食城B段面积经测绘为10731平方米,该房产项目的面积早已超过了合同约定的面积。根据鲁建世纪房地产公司提供的房产证的面积9778.33平方米(该面积不包括地下室未办证的900多平方米,详见规划图纸的地下室面积),已超过了原以资抵债协议的约定,不存在面积减少的事实。对增加的面积槐荫农行保留起诉的权利。三、鲁建世纪房地产公司所拆迁安置的诉求与事实不符,且已超过诉讼时效。自2000年6月30日槐荫农行与鲁建总公司达成以资抵债协议后,鲁建总公司从未向槐荫农行提出异议。从2001年槐荫区拆迁办强制安置至今已有5年之久,已超过二年诉讼时效之规定。四、2000年签订的《协议书》属于债权债务转让,依法应追加鲁建总公司和永达公司参加诉讼。

山东省济南市中级人民法院一审查明,1998年4月,永达公司与槐荫农行签订了《“槐荫美食城”B段商品楼转让协议》,约定:永达公司将其承建的“槐荫美食城”B段商品楼竣工后,按2870元/平方米一次转让给槐荫农行,槐荫农行以永达公司及其下属单位的贷款本息充抵房价。1998年8月26日,永达公司下属单位龙力公司、济南槐荫隆利经贸公司(简称隆利公司)、济南耀福塑胶有限责任公司(简称耀福公司)在《以资抵债的补充协议2》上签章,表示承认并认真执行永达公司与槐荫农行的以资抵债协议。

2000年6月30日,槐荫农行(甲方)与永达公司(乙方)、鲁建总公司(丙方)签订协议书一份,第一条约定:甲方将其与乙方达成的以资抵债协议中所得资产“槐荫美食城”B段商品楼的营业用房及地下室部分处置给丙方,总面积约为8771.48平方米,总售价24702154元(均价每平方米2816.19元)。另外,16套住宅部分(建筑面积约1881.2平方米,以房产证为准,如有超出面积部分由资产公司按协议价格处置给丙方)由甲方划给中国长城资产管理公司济南办事处。第七条约定:丙方完成“槐荫美食城”B段商品楼的收尾工程后,应负责办理两个房产证:一个是属于丙方的营业用房及地下室部分,费用由丙方负责;另一个是给中国长城资产管理公司济南办事处的16套住宅部分,费用由甲方负责找长城资产公司济南办事处支付。

2003年6月10日,槐荫农行(甲方)与鲁建总公司(乙方)、鲁建世纪房地产公司(丙方)、槐荫区房地产开发集团总公司(丁方)签订债务转移协议一份,约定:2000年7月6日签订了编号为《济槐农银借字(2000)第1200号》的借款合同,承贷2676万元,购买了甲方的抵债资产(二、八房产)由于该房产手续不完备,房产难以处置,2002年乙方营业执照被吊销,贷款需要落实。经协商丙方作为承贷人承担鲁建总公司欠甲方贷款本金2500万元的债务,并由丁方担保。

2005年4月11日,槐荫农行为实现上述债务转移协议的约定,以鲁建世纪房地产公司为被告,向济南市中级人民法院提起民事诉讼。2005年5月27日济南市中级人民法院(2005)济民四初字第49号案件开庭审理。2005年9月23日,济南市中级人民法院作出(2005)济民四初字第49号民事判决,判令鲁建世纪房地产公司偿还槐荫农行本金22294391元,利息3272185.78元。并告知鲁建世纪房地产公司对所涉抵债资产实际面积与协议面积不符,可另案向槐荫农行主张权利。现该判决已发生法律效力。

2005年4月20日,鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司签订债权转让协议一份,约定:鲁建总公司将2000年6月30日与永达公司、槐荫农行所达成协议中享有的债权债务全部转让给鲁建世纪房地产公司,由鲁建世纪房地产公司享有协议项下的一切权利,并承担一切义务。2006年6月5日,鲁建总公司向槐荫农行发出债权转让通知书,将债权转让的情况以特快传递的方式通知了槐荫农行。2006年6月9日槐荫农行传达室人员于顺兴予以签收,并有济南市邮政速递局查单号码4892号特快传递(EMS)邮件查询回单为证。

济南市槐荫区拆迁办公室,于1995年1月分别与李大孚、王明水、宋昌安、于惠兰、芦化珍、王兰炳以及济南市装饰成套总公司达成了拆迁安置协议。2001年6月10日,济南市槐荫区拆迁办公室根据拆迁安置协议回迁安置李大孚、宋昌安、王明水、芦化珍、于惠兰、济南市装饰成套总公司,共计建筑面积1501.25平方米于“槐荫美食城”B段商品楼的营业用房一层585.12平方米和三层915.97平方米。2006年11月23日济南市槐荫区拆迁办公室书面通知鲁建世纪房地产公司,载明:“我拆迁办于2001年6月10日,按照拆迁安置协议将李大孚等5户回迁户、济南装饰成套总公司回迁安置在槐荫农行处置给贵公司的位于经二路383号房产内的一层,建筑面积585.12平方米及三层建筑面积915.97平方米,合计面积为1501.09平方米。根据回迁安置协议,永达公司及槐荫农行无权处置该房产面积,该面积包含在贵公司于2000年6月30日与槐荫农行协议约定的房产面积8771.48平方米内,因现贵公司已经办理了该回迁安置面积1501.09平方米的产权证,请贵公司在接到本通知后,为以上回迁户办理产权过户手续”。槐荫农行于2000年6月30日和鲁建总公司签订以资抵债的《协议书》时隐瞒了该事实。

1996年11月,“槐荫美食城”B段商品楼政府规划建筑面积7704.88平方米,后槐荫农行将涉案的房产转让给鲁建总公司,约定的转让房产建筑面积约为8771.48平方米,鲁建总公司将该房产转让给了鲁建世纪房地产公司。2002年11月13日,济南市规划局作出了济规监(2002)65号处罚决定书,载明“龙力房地产开发公司未按我局规划许可要求进行建设,擅自将B段中厅加建为二层楼,加建面积1024平方米,建设工程总造价52.3万元,该工程已投入使用。”鲁建世纪房地产公司于2002年11月19日,按工程造价(52.3万元)的10%交纳了5.23万元的罚款,济南市规划局于2002年11月19日以济规察(2002)47号济南市规划局《关于山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司二层中厅予以规划确认的通知》,同意鲁建世纪房地产公司加建的B段二层中厅,经消防和质检部门验收合格后保留使用,持此通知和济规监(2002)65号处罚决定书,到有关部门办理房产确权手续。现该部分加建面积已于2006年办理完房产证所有权手续。该事实有2000年6月30日协议书、济南市规划局《济南市违法建设处罚决定书》、缴纳罚款收据、2002年11月19日济南市规划局文件、2005年4月20日《债权转让协议》、永达公司证明、济南市房产管理局济房权证槐字076890号房屋所有权证等证据予以证明。

“槐荫美食城”B段商品楼项目,由龙力公司(系永达公司下属单位并于1999年被吊销营业执照)开发建设,2000年12月27日竣工并核验暂定合格。现“槐荫美食城”B段商品楼经济南市房产管理局济房权证槐字076890号房屋所有权证确权,大证面积为9778.33平方米,其中住宅面积1364.52平方米(长城公司),房屋所有权人为鲁建世纪房地产公司。扣除长城公司1364.52平方米和济南市槐荫区拆迁办公室强行安置面积1501.25平方米,即9778.33-1364.52-1501.25=6912.56,槐荫农行实际交付鲁建世纪房地产公司房屋面积为6912.56平方米。依据2000年6月30日,槐荫农行(甲方)与永达公司(乙方)、鲁建总公司(丙方)签订协议书约定,甲方将其与乙方达成的以资抵债协议中所得资产“槐荫美食城”B段商品楼的营业用房及地下室部分处置给丙方,总面积约为8771.48平方米,减去实际交付的面积6912.56平方米,差额是1858.92平方米(8771.48—6912.56=1858.92),槐荫农行少交付鲁建世纪房地产公司1858.92平方米的价款是5235071.91元(1858.922816.19=5235071.91)。

鲁建世纪房地产公司主张相差面积的折价赔偿依据是其提供的房产评估报告,评估时间为2006年7月28日,该评估报告的评估目的是用于银行贷款,有效时间自2006年7月28日至2007年7月28日。该评估报告最终目的是确认该房产的实际价值。依据评估报告评估单价一层摊位的评估价为每平方米17854元,三层评估价为每平方米5120元。2006年11月23日济南市槐荫区拆迁办公室的通知,回迁人员安置在涉案房产的一层585.12平方米和三层915.97平方米,共计面积1501.25平方米。回迁安置在一层的面积折价为17854元585.12平方米=10446732.4元。回迁安置在三层的面积折价为5120元915.97平方米=4689766.4元。1381.67平方米折价为1381.67平方米8358元/平方米=11547997.86元,以上共计价款26684496.74元。

鲁建世纪房地产公司主张槐荫农行赔偿少给付房屋面积的损失2244353元,系指涉案房屋为砖混结构,位于济南槐荫区经二路383号,商业用途属于槐荫区繁华地段。根据济南市房管局济价房字(1997)354号《关于调整办公、生产经营等房屋租金标准的通知》,及济南市房管局济价房字(2001)207号《济南市物价局、济南市房管局关于恢复执行济价房字(1997)354号文件的通知》,济南市公房商业、服务用房租金标准为:钢混结构繁华地段每月为46.5元/平方米。据此标准,计算出槐荫农行少给付其2882.92平方米,从2000年6月30日合同签订之日至2006年8月3日立案之日的租金价款。

山东省济南市中级人民法院一审认为,1998年4月永达公司与槐荫农行签订“槐荫美食城”B段商品楼转让协议,2000年6月30日槐荫农行(甲方)与永达公司(乙方)、鲁建总公司(丙方)签订的协议书,2003年6月10日槐荫农行(甲方)与鲁建总公司(乙方)、鲁建世纪房地产公司(丙方)、槐荫区房地产开发集团总公司(丁方)签订的债务转移协议,2005年4月20日鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司签订的债权转让协议,均是各方当事人真实意思的表示,合同内容不违反法律、法规的规定,合法有效。诸方均应按约享有权利、履行其义务。鲁建总公司名下的合同权利已依法转让鲁建世纪房地产公司,并于2006年6月5日将债权转让的事实通知了槐荫农行,槐荫农行已收到了通知,该债权转让符合法律规定,合法有效。鲁建世纪房地产公司通过债权转让取得了2000年6月30日协议项下的权利后,于2003年6月10日承担了鲁建总公司2500万元的债务。因此,依据权利义务相对等的原则,鲁建世纪房地产公司在本案的诉讼主体资格适格,予以确认。槐荫农行抗辩称,鲁建总公司债权债务的转让未经其同意不能成立,鲁建世纪房地产公司是不适格的诉讼主体的抗辩,证据不足,不予采纳。

鲁建世纪房地产公司、槐荫农行诉争的涉案房产的面积应以房产大证为准,扣减应扣除的部分,槐荫农行实际转让的面积少于合同约定的面积,考虑到在同地段补偿房屋亦不现实的实情,槐荫农行应按合同约定的价款给付鲁建世纪房地产公司缺少面积的价款,并自鲁建世纪房地产公司主张权利之日起由槐荫农行赔偿其损失。槐荫农行辩称,鲁建世纪房地产公司持有的房产证只是其中的一部分而不是全部,但未提供证据证实,其“对增加的面积保留起诉的权利”的抗辩,予以采纳,可另行主张权利。

鲁建世纪房地产公司主张的“槐荫美食城”B段商品楼中厅1024平方米系其加建的,但从其提供的济南市规划局作出的济规监(2002)65号处罚决定书的内容分析来看,该1024平方米非鲁建世纪房地产公司所有。鲁建世纪房地产公司虽有证据证明该1024平方米系其所建,但各证据间不能形成完整的证据链,证据之间有冲突。鲁建世纪房地产公司主张槐荫农行少交付了该面积并向其支付价款,证据不足,不予支持,可待证据充分后,另行主张权利。鲁建世纪房地产公司主张的槐荫农行赔偿少给付房屋面积的损失2244353元,系指其取得房屋后的对外出租租金,该房屋鲁建世纪房地产公司并未实际对外出租,其依据租金标准主张槐荫农行赔偿,证据不足,不予支持,可按同期银行贷款利率自主张权利之日起计算利息。鲁建世纪房地产公司其他诉讼请求证据不足,不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八十条、八十二条、一百零七条之规定,山东省济南市中级人民法院于2007年5月16日作出(2006)济民五初字第63号民事判决:一、槐荫农行给付鲁建世纪房地产公司房屋面积差价款5235071.91元。限判决生效之日起十日内履行;二、槐荫农行赔偿鲁建世纪房地产公司少给付房屋面积的损失,以5235071.91元为基数,自2005年5月27日起至判决生效之日止,按同期银行贷款利率计算;三、驳回鲁建世纪房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费154658元,由鲁建世纪房地产公司负担123658元,槐荫农行负担31000元。

鲁建世纪房地产公司不服一审判决,向山东省高级人民法院提起上诉称,一、一审法院认定槐荫农行少给付部分回迁安置面积1501.25平方米依据原合同价每平方米2816.19元进行赔偿,显然错误。槐荫农行应当承担赔偿15136498.8元。二、关于一审法院认定的强行安置面积1501.25平方米之外的少交面积357.67平方米,一审法院按原合同约定计算价款是错误的,应当以鲁建世纪房地产公司提供的评估价格的平均价为计算依据,总额应为2989405.86元。三、关于“槐荫美食城”B段商品楼中厅1024平方米,一审法院应当依法确认该自建面积从总房产证面积中扣除,应赔偿8558592元。四、鲁建世纪房地产公司主张槐荫农行赔偿少给付房屋面积的租金损失2244353元具有事实根据。因此,请求撤销一审判决,判令槐荫农行赔偿因相差(减少)房屋面积折合价款26685331元,少给付房屋面积的损失2244353元,一、二审案件受理费由槐荫农行承担。

针对鲁建世纪房地产公司的上诉,槐荫农行的答辩意见同一审答辩理由和上诉意见。

槐荫农行不服一审判决,向山东省高级人民法院上诉称,一、一审认定债权转让合同有效及转让行为成立于法无据。2005年4月20日的《债权转让合同》应认定为合同权利义务概括转让。该转让行为未经槐荫农行同意,应认定无效。2、2000年6月30日的《协议书》属于无效合同。3、转让方鲁建总公司在三方订立的《协议书》中,还有着诸多义务,包括但不限于支付400多万元的欠款、办证、支付违约金的义务等等。二、一审仅以鲁建世纪房地产公司的房产证作为认定房产面积的依据,不考虑其他证据和逻辑推理,导致与事实不符。三、鲁建世纪房地产公司主张回迁导致面积减少的事实,证据不足,且已超过诉讼时效。四、鲁建世纪房地产公司未主张利息,一审判决赔偿利息,违反了不告不理的原则。五、一审判决遗漏了诸多重要证据。六、一审判决认定济南中院(2005)济民初字第49号民事判决书已确认房屋面积与事实不符,属于认定事实错误。七、一审程序中存在未追加鲁建总公司和永达公司参加诉讼、未到济南市房产测绘中心调取测绘的面积档案的程序错误。综上,请求:二审法院依法改判,驳回鲁建世纪房地产公司的诉讼请求。

鲁建世纪房地产公司答辩称,一、2005年4月20日的合同只转让了权利,本案所涉贷款已经全部还清,一审界定为权利转让并无不当。二、在建工程已经转让,土地变更已经获得相关部门认可,并且办理了相关的房产证,不存在违反房地产法律禁止性规定的问题。三、房产证所载明的面积应当为合法有效的面积。四、在三方转让协议中,16套住宅面积不包括在转让范围内,在房产证中已经包括了16套住宅面积,一审法院予以扣减是正确的。五、关于诉讼时效问题。本案涉及房屋买卖,属于物权问题,不存在诉讼时效。对于少面积问题也是经过鲁建世纪房地产公司办证之后才发现的。六、关于一审程序问题。所有证据均经过一审质证程序,并不违法。综上所述,槐荫农行的上诉请求不能成立,应予以驳回。

山东省高级人民法院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致,另查明,鲁建世纪房地产公司在二审审理期间提交了二份证据,以证明槐荫美食城B段二层中厅是由鲁建总公司自建的房产:证据一、2000年7月15日,鲁建总公司作为甲方与济南三龙达轻钢建材有限公司(以下简称“三龙达公司”)作为乙方签订一份协议。证据二、2007年9月7日,三龙达公司与鲁建总公司,鲁建世纪房地产公司钢结构混凝土工程合同纠纷一案,济南市槐荫区人民法院作出的(2007)槐民初字第1746号民事判决认定,2000年7月15日,三龙达公司与鲁建总公司签订上述协议。该判决书送达后,双方当事人均未提出上诉,现已发生法律效力,槐荫农行认为该判决是在虚假证据基础上作出的错误判决,不应当作为本案的定案依据。

槐荫农行在二审提交了济南二建集团有限公司提供的槐荫美食城B、C段工程施工合同、部分施工资料、竣工结算书和槐荫美食城B段施工情况说明,以证明槐荫美食城B段中厅加建工程是济南二建集团工程有限公司施工建设的。鲁建世纪房地产公司对上述证据不予认可,认为不能证明中厅加建工程是由济南二建集团工程有限公司施工的。

另查明,涉案房产资料中所附的2004年11月16日济南市房产测绘中心出具的房屋分层分户平面图载明:总建筑面积为9778.32平方米。经二审法院到济南市房产测绘房屋安全鉴定中心有关部门进行调查,其对该房屋所有权证所附的加盖房屋权属登记测绘专用章的房屋分层分户平面图的真实性予以认可。

山东省高级人民法院认为二审争议的焦点问题是:一、鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司签订的《债权转让协议》是否有效,转让行为是否成立;二、一审判决以鲁建世纪房地产公司的房产证作为认定房产面积的问题,房产面积应如何认定;三、本案所发生的拆迁安置事宜与槐荫农行以资抵债行为是否有关,鲁建世纪房地产公司的主张是否已超过诉讼时效;四、槐荫美食城B段商品楼中厅1024平方米的房产面积是否由鲁建世纪房地产公司加建,应否从房产证总面积中予以扣除;五、一审判决认定房产面积差价款的价格依据是否正确;六、鲁建世纪房地产公司主张的少给付房产面积的租金2244353元应否支持;七、一审判决槐荫农行赔偿鲁建世纪房地产公司房产差价款的利息损失是否违反了不告不理的原则,是否超出了鲁建世纪房地产公司的诉讼请求范围;八、一审判决是否存在遗漏相关证据材料、部分事实认定有误的问题;九、一审程序是否存在问题,是否存在应当追加第三人而未追加,应当调取测绘档案而未调取。

关于鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司签订的《债权转让协议》是否有效,转让行为是否成立的问题。从2003年6月10日槐荫农行、鲁建总公司、鲁建世纪房地产公司和济南市槐荫区房地产开发总公司签订的《债权转移协议》内容来看,其所涉及的债权主要是与2500万元银行贷款债务相对应的以资抵债的槐荫美食城B段商品楼的房产权利,该债权的转让,只需通知相对债务人 ,而不需征得债务人同意才发生效力。因此,鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司签订的《债权转让协议》虽有债务转让的文字表述,但因相对应的债务已经先于该债权转让给了鲁建世纪房地产公司,因此该《债权转让协议》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反有关法律规定,且已书面通知槐荫农行,该《债权转让协议》应当认定有效,债权转让行为成立。依据该《债权转让协议》,鲁建世纪房地产公司向槐荫农行主张权利具有事实和法律依据。

关于一审判决以鲁建世纪房地产公司的房产证作为认定房产面积的依据是否正确,是否存在地下室面积未计入房产面积,房产面积应如何认定的问题。山东省高级人民法院认为,济南市房产管理局是法定的房产登记管理机关,其核发的房屋所有权证是确定房屋所有权人和房屋使用面积的有效法律凭证。根据查明的事实,龙力公司向济南市房产管理局申请房屋所有权初始登记时,申请登记的房产面积为8796.36平方米,地下室面积为981.97平方米,其中住宅面积1943.12平方米,龙力公司与鲁建世纪房地产公司办理房屋所有权转让登记申请表上载明的房产转让面积与房屋所有权初始登记的面积相同,2005年8月8日济南市房产管理局最初核发的济房权证槐字第076890号房屋所有权证所载明的房屋面积与房屋所有权初始登记申请表、房屋所有权转让登记申请表及房屋分层分户平面测绘图载明的面积相符。因此,济南市房产管理局最初核发的房屋所有权证登记的总房产面积9778.33平方米应当作为认定涉案房产总面积的法律依据。槐荫农行主张鲁建世纪房地产公司与济南市房产管理局有关人员存在内幕操作问题以及另有约1100平方米的地下室面积没有办理确权登记手续证据不足,不予支持。关于属于长城公司所有的16套住宅的建筑面积问题,槐荫农行与鲁建总公司在2000年6月30日的《协议书》中约定为约1881.2平方米,涉案房产办理初始登记时载明的住宅面积为1943.12平方米,一审判决按照济南市房产管理局2006年12月22日核发的济房权证槐字第076890号房屋所有权证载明的住宅面积1364.52平方米予以扣减,鲁建世纪房地产公司对此没有提出上诉,因此,对一审判决扣减的住宅面积直接予以确认。

关于本案所发生的拆迁安置事宜与槐荫农行以资抵债行为是否有关,鲁建世纪房地产公司的主张是否已超过诉讼时效问题。根据济南市槐荫区拆迁办公室2006年5月8日出具的《致函》和2006年11月23日出具的《通知》以及《拆迁安置协议》、《产权调换协议》等证据,能够证明济南市槐荫区拆迁办公室在鲁建世纪房地产公司所有的涉案房产范围内安置回迁面积1501.25平方米,该回迁安置问题在槐荫农行和鲁建总公司于2000年6月30日签订的《协议书》中并未提及,其后发生的回迁安置问题直接影响到槐荫农行和鲁建总公司签订的该《协议书》时的基础关系发生变化,约定处置的房产总面积应当考虑到被回迁安置面积冲减的客观因素。因此,本案所发生的拆迁安置事宜应当与槐荫农行的以资抵债行为有关,一审判决在认定回迁安置事实的基础上,对鲁建世纪房地产公司现有房产总面积中的回迁安置面积予以扣减具有事实和法律依据。鲁建世纪房地产公司是针对槐荫农行约定处置给鲁建总公司的房产面积与实际面积不符主张权利的,其在办理取得房屋所有权证后才知道扣除回迁安置面积,实际面积少于约定面积的情况,因此,鲁建世纪房地产公司主张权利的诉讼时效应当从其初次办理取得涉案房产的房屋所有权证之日起开始计算,鲁建世纪房地产公司起诉时并未超过诉讼时效。槐荫农行该上诉请求理由不成立,不予支持。

关于槐荫美食城B段商品楼中厅1024平方米的房产面积是否由鲁建世纪房地产公司加建,应否从房产总面积中予以扣除的问题。根据对双方当事人在二审期间提交的证据进行比较分析,因龙力公司是涉案房产的项目开发人,所以前述证据中有关龙力公司的表述内容均与龙力公司是涉案房产的项目开发人有关,有关开发手续的办理和相关文件的处理对象都与龙力公司作为项目开发人的主体名称相对应。但济南市规划局的处罚决定是对鲁建世纪房地产公司作出的,违法加建二层中厅的罚款5.23万元也是由鲁建世纪房地产公司实际缴纳的,在鲁建世纪房地产公司缴纳罚款后,济南市规划局作出了同意鲁建世纪房地产公司到有关部门办理加建房产确权手续的规划确认意见。正是依据上述文件,鲁建世纪房地产公司才能办理二层中厅加建面积1024平方米的房屋所有权登记手续。而鲁建世纪房地产公司提交的济南市槐荫区人民法院作出的(2007)槐民初字第1746号民事判决书则直接确认槐荫美食城B段二层中厅加建工程是鲁建总公司通过签订建筑工程施工协议的形式,交由三龙达公司承包施工的。因该民事判决书已经发生法律效力,根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定,该证据对于认定双方当事人争议的有关事实具有直接的证明效力。槐荫农行对此提出的济南二建集团工程有限公司槐荫美食城B、C段工程施工合同、部分施工资料、竣工结算书和槐荫美食城B段施工情况的说明等证据尚不足以证明槐荫美食城B段二层中厅加建工程是由济南二建集团工程有限公司具体施工的事实。因此,应当认定槐荫美食城B段二层中厅加建面积1024平方米是槐荫农行将槐荫美食城B段商品楼处置给鲁建总公司以后,由鲁建总公司交由三龙达公司承包施工的。因该加建面积1024平方米已经包含在涉案房产总建筑面积9778.33平方米之内,因此,应当从涉案房产总建筑面积9778.33平方米中予以扣除。鲁建世纪房地产公司提出的该上诉请求证据充分,予以支持。

关于一审判决认定房产面积差价款的价格是否正确的问题。槐荫农行处置给鲁建总公司的房产是与鲁建总公司承担槐荫农行的贷款本息直接对应的,根据权利义务相对等的原则,在处置房产实际交付面积与约定面积不一致时,按照双方当事人约定的每平方米2816.19元的价格计算房产面积减少的价格相对比较合理。如按照诉讼发生时的房产市场评估价格计算房产面积差价款,将会导致双方当事人之间的利益严重失衡。因此,鲁建世纪房地产公司上诉主张应当按照现时的房产市场评估价格计算不当,不予支持。

关于鲁建世纪房地产公司主张的少给付房产面积的租金损失2244353元应否支持的问题。因鲁建世纪房地产公司没有实际取得该房产,也未形成对外出租的事实,故其对少交付的房产面积主张租金损失缺乏事实依据。考虑到鲁建世纪房地产公司实际取得的房产面积少于约定取得的房产面积,但同时仍承担槐荫农行的贷款本息作为取得涉案房产的对价,因此,一审判决按照同期银行贷款利率自鲁建世纪房地产公司主张权利之日起计算利息以体现其损失亦属于合理的自由裁量范畴,应予支持。

关于一审判决槐荫农行赔偿鲁建世纪房地产公司房产差价款的利息损失是否违反了不告不理的原则,超出了鲁建世纪房地产公司的诉讼请求范围的问题。鲁建世纪房地产公司在最初起诉时主张了房产差价款的利息损失,后又变更诉讼请求主张少给付房产面积的租金损失。如上所述,一审判决在不支持鲁建世纪房地产公司主张的少交付房产面积的租金损失的情况下,按照同期贷款利率自鲁建世纪房地产公司主张权利之日起计算房产差价款的利息损失,体现了一审法院对鲁建世纪房地产公司实际损失的利益衡量,与鲁建世纪房地产公司同期承担着槐荫农行贷款本息的相对义务相互照应,符合民法的公平原则。因此,一审判决槐荫农行赔偿差价款的利息损失属于合理行使自由裁量权的法律范畴,槐荫农行提出的该项上诉请求理由不当,不予支持。

关于一审判决是否遗漏相关证据材料、部分事实认定有误的问题。经开庭审理,并未发现一审遗漏相关证据材料的问题,一审判决关于“告知鲁建世纪房地产公司对所涉抵债资产实际面积与协议面积不符,可另案向槐荫农行主张权利”的文字表述是对一审法院(2005)济民四初字第49号民事判决中有关内容的概括性总结,并未曲解原意,不属于槐荫农行主张的部分事实认定有误的问题。

关于一审程序是否存在问题、是否存在应当追加第三人而未追加、应当调取测绘档案而未调取的问题。本案是鲁建世纪房地产公司与槐荫农行之间因涉案房产的实际面积与约定面积是否相符发生的诉讼纠纷,鲁建总公司和永达公司都不是本案必须参加诉讼的当事人,一审未追加其参加诉讼程序并无不当。一审法院未调取测绘档案也不属于违反法定程序的行为。因此,槐荫农行提出的该项上诉请求亦不成立,不予支持。

综上所述,一审法院在一审诉讼证据基础上所作出的判决认定事实清楚,适用法律正确。因鲁建世纪房地产公司在二审审理期间提交了新的证据,因此对鲁建世纪房地产公司主张应当从涉案房产总建筑面积中扣减该加建部分面积1024平方米的上诉请求予以支持,并对一审驳回鲁建世纪房地产公司该项诉讼请求的判决予以纠正,但一审判决因当事人在二审提交新证据导致被改判不属于错案。一审认定槐荫农行少交付给鲁建世纪房地产公司的房产面积是1858.92平方米,折合差价款是5235071.91元。加上二层中厅加建面积1024平方米,槐荫农行少交付给鲁建世纪房地产公司的房产面积共计2882.92平方米。按照双方当事人约定的每平方米2816.19元的房产处置价格计算,槐荫农行少交付给鲁建世纪房地产公司房产面积2882.92平方米的房产差价款为8118850.48元。鲁建世纪房地产公司的部分上诉请求成立,予以支持。槐荫农行的上诉请求证据不足,不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、第一百五十八条的规定,山东省高级人民法院于2008年10月6日作出(2007)鲁民一终字第269号民事判决:1、撤销山东省济南市中级人民法院(2006)济民五初字第63号民事判决第三项,即驳回鲁建世纪房地产公司的其他诉讼请求。2、变更山东省济南市中级人民法院(2006)济民五初字第63号民事判决第一项为:槐荫农行于接到判决书之日起十日内给付鲁建世纪房地产公司房屋面积差价款8118850.48元。3、变更山东省济南市中级人民法院(2006)济民五初字第63号民事判决第二项为:槐荫农行于接到判决书之日起10日内赔偿鲁建世纪房地产公司少给付房屋面积的损失,以8118850.48元为基数,自2005年5月27日起至判决生效之日止,按中国人民银行同期银行贷款利率计算。4、驳回槐荫农行的上诉请求。5、驳回鲁建世纪房地产公司的其他诉讼请求。一审案件受理费154658元,由鲁建世纪房地产公司负担123658元,槐荫农行负担31000元。二审受理费154658元,由鲁建世纪房地产公司负担111255元,槐荫农行负担43403元。

槐荫农行申请再审称,1、根据新发现的另案生效判决,龙力公司于1999年8月被山东省华鲁房地产开发总公司(简称华鲁公司)兼并接管,而后华鲁公司又于1999年12月申请变更为鲁建总公司和山东新鲁建房地产开发有限公司(简称新鲁建公司),而后新鲁建公司又于2002年5月申请变更为“山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司”,新鲁建公司实际上就是鲁建总公司的全部资产变更而来。华鲁公司、鲁建总公司、新鲁建公司、鲁建世纪房地产公司的法定代表人均为于家义。涉案房产始终处于鲁建世纪房地产公司和于家义的实际控制之下,槐荫农行从未实际控制过涉案房产,仅仅是将从永达集团处以资抵债的涉案房产原样处置给鲁建总公司。涉案房产来源于鲁建世纪房地产公司,最终亦回到了鲁建世纪房地产公司处,权利义务已经归于鲁建世纪房地产公司一人,合同权利义务已经终止。因此,二审判决槐荫农行支付房屋面积差价款没有法律依据。2、一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。涉案房产证不能作为认定争议房产面积的唯一依据。3、一、二审判决认定事实的主要证据是伪造的。4、二审判决适用法律确有错误。鲁建世纪房地产公司与鲁建总公司法定代表人相同,其对于回迁安置的事实自始就是明知的。2002年11月7日,槐荫区有关部门召开“二八”龙力商城遗留问题协商会议时于家义即作为鲁建总公司总经理参加该会议,于家义对于回迁安置事宜是知晓的,鲁建世纪房地产公司于2006年8月2日向一审法院起诉早已超过诉讼时效。5、法院对槐荫农行的《调查取证申请书》未予理睬,致使确定槐荫美食城B段建筑面积的关键证据缺失。综上请求:1、撤销山东省济南市中级人民法院(2006)济民五初字第63号民事判决及山东省高级人民法院(2007)鲁民一终字第269号民事判决;2、判决驳回鲁建世纪房地产公司的全部诉讼请求;3、判决由鲁建世纪房地产公司承担全部诉讼费用。

鲁建世纪房地产公司答辩称,一、槐荫农行提交的新证据不能证明其所述事实。1、1999年11月15日,济南市槐荫区经济计划委员会以(1999)76号文撤销了(1999)69号文同意华鲁公司兼并龙力公司的决定。2、1999年12月华鲁公司申请更名为“鲁建总公司”,法定代表人由“赵聚堂”变更为“于家义”。3、1998年12月18日,龙力公司协议出让了经二纬八路工程项目的A、C段给于家义,于家义用A段土地出资注册了新鲁建公司,后更名为鲁建世纪房地产公司。鲁建世纪房地产公司的设立与华鲁公司、龙力公司、鲁建总公司以及产生纠纷的房屋没有关系。二、二审判决认定的槐荫农行少交付房屋面积2882.92平方米,合同差价款8118850.48元基本事实是正确的。三、二审判决认定事实的证据不是伪造的。四、二审法院认定《债权转让协议》有效、债权转让行为成立、鲁建世纪房地产公司主张权利未超过诉讼时效是正确的。

鲁建世纪房地产公司申请再审,要求槐荫农行返回其应给付鲁建世纪房地产公司房屋面积差价款8118850.48元自2000年7月6日的所有贷款利息、罚息和违约金;赔偿少给付房屋面积因涨价的差价损失及租金损失。

由于本院(2010)民申字第1462号民事裁定认为槐荫农行申请再审理由符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条的规定,因此,本院在槐荫农行的再审请求范围内审理本案。

除一、二审查明的事实外,本院再审另查明,1992年8月22日,济南市对外经济贸易委员会作出《关于中外合资经营企业“济南龙力房地产开发有限公司”、合同、章程的批复及颁发批准证书的通知》,批准由济南金龙实业公司(中方)与香港文力发展有限公司(外方)共同出资设立龙力公司,同年,龙力公司设立并注册登记。

1992年11月3日,济南市槐荫区张庄路街道办事处刘家庄村民委员会设立济南市永达实业总公司,1994年4月29日,济南市体改委作出《关于同意组建济南永达集团(有限)公司的批复》(济体改联字(1994)16号),同意组建济南永达集团,将原永达实业总公司更名为集团(有限)公司。

1995年8月23日,龙力公司与济南市第二建筑工程总公司(后改制为济南二建集团工程有限公司)签订建设工程施工合同,由济南市第二建筑工程总公司承包槐荫区美食城B、C段工程。

1998年5月8日,济南市槐荫区人民政府张庄路街道办事处作出《关于济南龙力房地产开发公司、济南龙力房地产开发有限公司、济南槐荫隆利经贸公司转由济南永达集团公司经营管理的决定》,将上述三家公司转由济南永达集团公司经营管理,有关工程的债权、债务及一切经济责任均由永达公司承接。赵其魁不再兼任法人代表。

1998年6月12日,济南市槐荫区张庄路经济计划委员会作出《关于同意济南龙力房地产开发公司企业名称法人代表等变更事宜的批复》(济槐张经字(1997)第1号),同意济南龙力房地产开发公司变更为“济南永达房地产开发公司”,法人代表由赵其魁变更为张广文。

1999年10月28日,济南市槐荫区经济计划委员会作出《关于山东华鲁房地产开发总公司兼并济南龙力房地产开发公司的批复》(济槐经计字(1999)69号),批准华鲁公司兼并龙力房地产开发公司。1999年11月15日,济南市槐荫区经济计划委员会作出《关于撤销(99)69号文的批复》,撤销了济槐经计字(1999)69号文。

1999年11月18日,山东省军队武警部队和政法机关企业交接工作办公室作出《关于军队第二批移交企业交由市地管理的通知》(鲁交接办(1999)4号),决定将包括华鲁公司在内的军队企业交由济宁市管理。1999年8月10日,华鲁公司申请将公司住所变更为济南市经二路385号,法定代表人变更为于家义。1999年12月13日,华鲁公司申请将公司名称变更为鲁建总公司,法定代表人为于家义。2002年10月23日,该公司因被吊销营业执照而注销登记。

2001年4月,新鲁建公司设立,注册资本为2000万,股东为于家义、赵兵,法定代表人为于家义。2002年5月17日,新鲁建公司名称经核准变更为鲁建世纪房地产公司,法定代表人为于家义。2006年12月13日,该公司法定代表人变更为魏宝琴。

1998年8月26日,永达公司与槐荫农行签订《以资抵债协议》。同日,龙力公司对槐荫农行签署《以资抵债的补充协议(1)》,龙力公司和于家义分别在该协议上盖章和签字。同日,龙力公司、隆利公司、耀福公司向槐荫农行签署《以资抵债的补充协议(2)》。三个公司分别在该补充协议上盖章,于家义分别在龙力公司和隆利公司处签字。

上述协议签订后,因永达公司未按期履行协议,槐荫农行起诉至山东省济南市中级人民法院,要求永达公司履行协议并承担相应的经济损失。经山东省济南市中级人民法院主持调解,槐荫农行(甲方)、永达公司(乙方)和鲁建总公司(丙方)于2000年6月30日签订一份《协议书》。于家义在鲁建总公司处签字。

2001年3月23日,长城公司与鲁建总公司签订了一份《房产转让意向书》,约定将“槐荫美食城”B段住宅1882平方米(共16套)以2400元/平方米的价格转让给鲁建总公司。双方并约定了抵押、违约金等事项。鲁建总公司法定代表人于家义在该意向书上签字。

2001年4月23日,济南市槐荫区人民政府向济南市房管局发出《关于申请办理经二路美食城房屋所有权的函》,其中载明:“……经二路美食城项目(B段)的建设,由区三产办公室牵头,济南龙力房地产开发有限公司具体开发建设,目前该项目已竣工并验收合格。鉴于此,请贵局给予济南市龙力房地产开发有限公司办理经二路美食城房屋所有权证。”

2002年11月7日,为解决“二八”龙力商城遗留问题,济南市槐荫区政府副区长张曰良、济南市槐荫区拆迁办公室主任高志伟、济南市永达房地产开发公司董事长郭宝江、山东省鲁建房地产开发公司总经理于家义、济南市槐荫区拆迁办公室副主任李书延等召开会议并形成“二八”龙力商城遗留问题协商会议纪要,其中载明:“……2、济南市永达房地产开发公司和山东鲁建公司作为工程的建设人对现有问题的发生负有不可推卸的责任。”

2003年6月10日,槐荫农行(甲方)与鲁建总公司(乙方)、鲁建世纪房地产公司(丙方)、槐荫区房地产开发集团总公司(丁方)签订的债务转移协议上,于家义分别在鲁建总公司和鲁建世纪房地产公司处签字并盖章。

2003年12月16日,龙力公司以自己的名义向济南市房管局申请办理涉案房屋的房产证书,其申请书载明:“我公司开发建设的槐荫区经二路383号项目,业经市规划局【96】鲁01-03-187号文核发建设工程规划许可证,建筑面积7704.88平方米。在建设过程中,我公司将B段中厅加建为二层楼房,加建面积1024平方米,并经市规划局济规察(2002)47号文予以规划确认。综合以上,总建筑面积8728.88平方米。目前,根据房产测量总建筑面积10713.97平方米,超建1985.09平方米,超建面积为地下一层建筑面积。请贵局予以房屋确权,由此引发的责任由济南龙力房地产开发有限公司承担。”

上述事实,有工商登记资料、相关协议书、济南市槐荫区人民政府文件等证据资料为证,足以认定。

本院认为,本案的争议焦点为,第一,槐荫农行是否存在违约行为?第二,鲁建世纪公司的请求权诉讼时效期间是否届满?

关于槐荫农行是否存在违约行为的问题。槐荫农行与永达公司1998年4月23日签订的《“槐荫美食城”B段商品楼转让协议》已经由双方于1998年8月26日签订的《以资抵债协议》所替代。《以资抵债协议》中约定的交易标的物为“槐荫美食城”B段商品楼,该协议并未约定具体的房屋面积,而是约定“槐荫美食城”B段商品楼以附图及济南市规划局济规设(1994)67号文为准。根据其约定的价格计算(按2800元/平方米的价格计算房地产总价格为2954万元),面积约为10550平方米。槐荫农行、永达公司和鲁建总公司于2000年6月30日签订的《协议书》对“槐荫美食城”B段商品楼的面积作出了约定,《协议书》第一条约定:“甲方(槐荫农行)将其以资抵债资产‘槐荫美食城’B段商品楼的营业用房及地下室部分处置给丙方(鲁建总公司),总建筑面积约8771.48平方米,总售价24702154元(均价每平方米2816.19元)。另外,16套住宅房部分(建筑面积约1881.2平方米,以房产证为准,如有超出面积部分由资产公司按协议价格付给丙方)由甲方划转给中国长城资产管理公司济南办事处,并相应划给中国长城资产管理公司济南办事处相应贷款本息5297816元,中国长城资产管理公司济南办事处承担相应的水电暖配套费20万元”。从该约定来看,槐荫农行通过上述《协议书》转让给鲁建总公司的房产面积的确定方法是“槐荫美食城”B段商品楼扣除划转给中国长城资产管理公司济南办事处的16套住宅房后剩余的部分。如按照1998年8月26日《“槐荫美食城”B段商品楼转让协议》的约定计算,则转让的房地产面积应为10550-1881.2=8668.8平方米,与前述《协议书》约定的面积相差102.68平方米。由此可知,槐荫农行在与永达公司签订《以资抵债协议》时,对于“槐荫美食城”B段商品楼的面积约定并不精确,槐荫农行在与永达公司、鲁建总公司签订《协议书》时,约定转让房屋面积的主要原因在于,“槐荫美食城”B段商品楼并非全部转让给鲁建总公司,而是要扣除中国长城资产管理公司济南办事处的16套住宅后剩余的营业用房和地下室。

基于上述事实,可以得出如下结论,即《协议书》的交易标的是“槐荫美食城”B段商品楼扣除16套住宅房部分,结合涉案房屋当时尚未完成收尾工程、面积难以精确测量并计算的事实,应当认定,除了划转给中国长城资产管理公司济南办事处的房产外,《协议书》并未实质改变《以资抵债协议》关于转让标的的约定,《协议书》所确定的交易标的就是“槐荫美食城”B段商品楼扣除划拨给中国长城资产管理公司济南办事处之外的房产。

由于鲁建世纪房地产公司就本案起诉认为槐荫农行构成违约的主要理由,一是“槐荫美食城”B段商品楼安置被拆迁户从而造成其实际获得的房屋面积减少,二是“槐荫美食城”B段商品楼中厅加建二层楼房的面积不应计算入槐荫农行交付的面积之内。因此,本院认为,如果《协议书》签订时,槐荫农行转让的房屋面积包括之后安置被拆迁户的房屋面积1501.25平方米,且受让该房产的鲁建总公司、鲁建世纪房地产公司对涉案房屋上需要安置被拆迁户的情形并不知道,则槐荫农行构成违约;或者,槐荫农行转让的房屋面积不包括涉案中厅加建的1024平方米,则槐荫农行也构成违约。

本院认为,槐荫农行并不存在违约行为,理由在于:第一,根据济南市槐荫区人民政府于2001年4月23日向济南市房管局发出《关于申请办理经二路美食城房屋所有权的函》的内容可知,涉案商品楼是由济南市槐荫区第三产业办公室牵头,由龙力公司具体开发建设的项目。由于该项目涉及到拆迁安置问题,因此,1994年12月8日,济南市槐荫区第三产业办公室与济南市槐荫区拆迁办公室签署《委托拆迁协议》,约定济南市槐荫区第三产业办公室向济南市槐荫区拆迁办公室提供被拆迁人安置用房及回迁用房。据此,济南市槐荫区拆迁办公室分别于1995年1月2日与李大孚、1995年1月与王明水和王兰炳、济南装饰成套总公司、1995年1月10日与芦化珍和王兰炳、1995年1月8日与宋昌安、于慧兰签订了安置补偿协议。由于龙力公司是涉案项目的开发建设者,因此,龙力公司应当明知拆迁安置的事实,并且应当履行相应的回迁安置义务。换言之,龙力公司自始即明知其开发建设的涉案项目,应当首先安置前述被拆迁人的回迁用房。

第二,永达公司与槐荫农行于1998年4月23日签订的《“槐荫美食城”B段商品楼转让协议》的目的在于偿还永达公司及龙力公司、隆利公司和耀福公司的贷款,其实质是以资抵债协议。因此,应认定永达公司转让“槐荫美食城”B段商品楼时,该商品楼是负担了被拆迁人的回迁用房安置义务的。并且,该转让协议中并未明确约定转让商品楼的面积,而是约定了转让标的的确定方法,即根据“槐荫美食城B段商品楼详细位置见附图及市规划局济规设(1994)67号文”确定所转让的商品楼的面积。换言之,双方签署转让协议时,是以济南市规划局济规设(1994)67号文所确定的房屋为交易标的的,并且是负担被拆迁人的回迁安置用房的。

第三,如前所述,按照永达公司与槐荫农行于1998年8月26日签署的《以资抵债协议》约定的2800/平方米、总价格为2954万元计算,永达公司所转让的商品楼面积应为10550平方米。但实际上,从后来的事实发展过程来看,永达公司所转让的商品楼面积也并未达到上述面积。由此可知,《以资抵债协议》的核心内容在于永达公司以未来所能支配的房屋偿还永达公司、龙力公司、隆利公司及耀福公司对槐荫农行的债务。并且,龙力公司于1998年8月26日向槐荫农行出具的《以资抵债的补充协议(1)》中表述为“……同意由济南永达集团总公司全权处理我公司在经二纬八路建设的‘槐荫美食城’B段商品楼(1万平方米左右)……”,该面积同样也是大致的而非精确的,其具体面积仍然要在扣除包括被拆迁人的安置面积之后才能确定。

另外,在《以资抵债协议》中,双方明确约定,永达公司对回迁户要妥善安排,保证槐荫农行不受干扰。龙力公司、隆利公司和耀福公司于同日向槐荫农行出具的《以资抵债的补充协议(1)》和《以资抵债的补充协议(2)》中都明确表明,“永达集团总公司与贵行签订的各种协议,我公司全部承认并认真执行”、“永达集团总公司与贵行签订的所有协议(合同)我们三个公司均全部承认并认真执行”。这说明,龙力公司、隆利公司及耀福公司同样也应明知所转让的商品楼的总面积应以济南市规划局济规设(1994)67号文为准并应当扣除被拆迁人的回迁面积。

第四,从槐荫农行、永达公司以及鲁建总公司于2000年6月30日签订的《协议书》的内容来看,首先,这是因永达公司未履行1998年8月26日的《以资抵债协议》所达成的调解协议。该协议书的主要内容是由鲁建总公司受让本应由槐荫农行根据《以资抵债协议》取得对涉案商品楼的请求权(即协议书中所约定的“甲方(槐荫农行)将其以资抵债资产‘槐荫美食城’B段商品楼的营业用房及地下室部分处置给丙方(鲁建总公司)……”),鲁建总公司替代永达公司偿还对槐荫农行的债务。其次,对比《协议书》与《以资抵债协议》,两份协议关于涉案房产面积约定的最大不同在于,《以资抵债协议》并未明确列明具体的面积,根据其价格标准计算,面积约为10550平方米。而《协议书》所约定的面积则约为10652.68平方米(8771.48平方米+1881.2平方米),两者相差102.68平方米。由此可以看出,《协议书》对涉案房产面积约定的主要目的在于将划转给中国长城资产管理公司济南办事处的房屋面积予以扣除。结合涉案房屋当时尚未完成收尾工程、面积难以精确测量并计算的事实,应当认定,该约定面积也是大致的而非精确的,《协议书》并未实质改变《以资抵债协议》关于转让标的的约定,《协议书》所确定的交易标的就是扣除划拨给中国长城资产管理公司济南办事处之外的房产。再次,鲁建总公司偿还永达公司对槐荫农行债务的方式是,由槐荫农行贷款给鲁建总公司,鲁建总公司用该笔贷款偿还永达公司的债务,并最终形成鲁建总公司对槐荫农行的贷款债务。由此可见,槐荫农行签订《协议书》的主要目的在于解决贷款的偿还问题,而非房产买卖。同时,于家义既是《协议书》中的受让方鲁建总公司的法定代表人,也是1998年8月26日龙力公司、隆利公司向槐荫农行出具的《以资抵债的补充协议(1)》和《以资抵债的补充协议(2)》上的签字人。所以,应当认定,鲁建总公司在签订《协议书》时是明知涉案房产的来源、占有状态、建设进度、该房产上应负担被拆迁人的回迁安置面积等具体情况的。另外,根据2002年11月7日的《“二八”龙力商城遗留问题协商会议纪要》可知,作为鲁建总公司总经理的于家义参加了该次会议,并且明确知道由于涉案房产所产生的回迁安置问题。

第五,2003年6月10日,槐荫农行、鲁建总公司、鲁建世纪房地产公司和济南市槐荫区房地产开发集团公司所签订的《债务转移协议》的主要内容是,由鲁建世纪房地产公司受让鲁建总公司为履行2000年6月30日的《协议书》而产生的向槐荫农行的贷款2500万元债务(槐荫农行免除了176万元本金及贷款利息)。由于鲁建世纪房地产公司的法定代表人为于家义,同时也是鲁建总公司的法定代表人,因此,应当认定,鲁建世纪房地产公司在受让该债务时对该债务的形成原因、本案所涉房产等的具体情况是明知的。同理,鲁建总公司与鲁建世纪房地产公司于2005年4月20日签订《债权转让协议》将鲁建总公司依据2000年6月30日《协议书》所享有的债权转让给鲁建世纪房地产公司时,后者对于涉案房产的具体情况也是明知的。

第六,关于涉案房屋中厅加建部分1024平方米是由谁加建的问题,本院认为,首先,济南市规划局济规监(2002)65号处罚决定虽然处罚的是鲁建世纪房地产公司,但该处罚决定的内容明确认定“……龙力房地产开发公司未按我局规划许可要求进行建设,擅自将B段中厅加建为二层楼房,加建建筑面积1024平方米……”。济南市规划局济规察(2002)47号规划确认通知也作出了相同的事实认定。其次,2003年12月16日,龙力公司在向济南市房管局申请办理房屋确权时,明确自认“我公司将B段中厅加建为二层楼房,加建面积1024平方米”。复次,2007年10月25日,济南二建集团工程有限公司向山东省高级人民法院提供说明,陈述“根据公司的施工资料记载,二层加建部分,是由我公司在开工初期施工的,并在后来与济南龙力公司、济南永达集团进行结算。”最后,在本案再审过程中,槐荫农行提供了龙力公司与济南二建集团工程有限公司签订的施工合同、施工计划、混凝土工程施工记录、施工日志、工程隐蔽验收记录、工程质量检验评定表等相关材料证明二层加建部分为济南二建集团工程有限公司施工期间加建的,而鲁建世纪房地产公司则仅提供了其与三龙达公司的协议一份。从证据的证明力来看,鲁建世纪房地产公司的证据证明力显然弱于槐荫农行提供的证据。因此,原审认定二层中厅加建部分为鲁建总公司所建,显然错误。

综上所述,槐荫农行与鲁建总公司签订《协议书》,双方当事人对于涉案房产的确定方法是明确的,即扣除划拨给中国长城资产管理公司济南办事处房产之外的部分,而非双方当事人在合同中约定的8771.48平方米;双方当事人对于该交易的目的是明确的,即为了偿还向槐荫农行的贷款;鲁建总公司对于涉案房产所负担的回迁安置义务也是明确的;作为债权和债务受让人的鲁建世纪房地产公司,对于该债权债务的来源、所涉房产的具体情况也是明知的。在整个交易过程中,槐荫农行从未实际占有、控制涉案房产,涉案房产一直在龙力公司、鲁建总公司、鲁建世纪房地产公司的占有、控制之中。槐荫农行在整个交易过程中既无增加、减少房产面积的行为,也无欺诈、隐匿房产面积的行为,因此,槐荫农行并无违约行为,亦不应承担违约责任。鲁建世纪房地产公司主张槐荫农行存在违约行为、应承担相应违约责任的请求不能成立,原审判决认定事实错误,应依法予以纠正。

关于鲁建世纪房地产公司的请求权诉讼时效是否届满的问题。本院认为,2003年12月16日龙力公司以自己名义向济南市房管局申请办理涉案房屋房产证时,已经明确知道房产测量总建筑面积为10713.97平方米。鲁建总公司通过2000年6月30日签署的协议书取得涉案房产,因此,其至迟也应于2003年12月16日以龙力公司名义申请办理房产证时即知道或应当知道涉案房产的测量面积。根据2000年6月30日《协议书》的约定和鲁建世纪房地产公司在本案中的主张,涉案房屋的面积应当扣除交付中国长城资产管理公司济南办事处的16套住宅面积1881.2平方米(实际为1364.52平方米)、2001年6月10日槐荫区拆迁办公室安置的回迁安置面积1501.25平方米以及二层中厅加建面积1024平方米。因此,鲁建总公司至迟于2003年12月16日即应当知道自己能够取得的涉案房产的面积远远少于2000年6月30日《协议书》所约定的8771.48平方米(即房屋测量面积10713.97平方米-1881.2平方米或1364.52平方米-1501.25平方米-1024平方米)。所以,请求槐荫农行交付约定面积房屋或主张赔偿相应损失请求权的诉讼时效应当自2003年12月16日起算。鲁建总公司虽然于2005年4月20日将该债权转让给鲁建世纪房地产公司,但至2006年6月5日才通知槐荫农行,诉讼时限显然已经届满。槐荫农行关于鲁建世纪房地产公司请求权的诉讼时效已经届满的抗辩应予支持,原审法院对此认定错误,本院予以纠正。

综上所述,本院认为,原审判决认定事实错误,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第(三)项的规定,判决如下:

一、撤销山东省高级人民法院(2007)鲁民一终字第269号民事判决;

二、撤销山东省济南市中级人民法院(2006)济民五初字第63号民事判决;

三、驳回山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费154658元、二审案件受理费123658元,由山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  李明义代理

审判员  肖峰代理

审判员  姜强

二〇一二年十二月六日

书记员  王鹏


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