抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：荆州市大兴建设集团有限公司。
法定代表人：梅运来，该公司总经理。
委托代理人：覃世方，湖北博智律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：上海易初莲花连锁超市有限公司。
法定代表人：谢吉人，该公司董事长。
委托代理人：张天武，得伟君尚律师集团上海分所律师。
委托代理人：李苍松，得伟君尚律师集团上海分所律师。
荆州市大兴建设集团有限公司（原名为荆州市大兴建设发展有限公司，2011年5月23日变更为现名，以下简称大兴公司）因与上海易初莲花连锁超市有限公司（以下简称易初莲花公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2008）鄂民一终字第70号民事判决，向检察机关申诉。中华人民共和国最高人民检察院以高检民抗[2011]62号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2011）民抗字第86号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察员韩凤英、书记员侯巍出庭履行职务。大兴公司的委托代理人覃世方，易初莲花公司的委托代理人张天武、李苍松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湖北省荆州市中级人民法院一审查明：2004年3月，大兴公司（甲方）与易初莲花公司（乙方）签订《租赁合同》一份。其中第一条约定：甲方将坐落于荆州市沙市区江津中路204号的地块按乙方的设计要求建设房屋，房屋建成后，甲方将房屋和场地有偿出租给乙方开办易初莲花购物中心。第三条约定：租赁期为20年。第四条约定：年租金计算标准为，如果乙方不含税之年营业额在1.5亿元以下（含本数）则乙方按正式财务报表之年营业额的2％（不含税）计付；如果乙方年营业额在1.5亿元以上，则超出1.5亿元的部分按2. 5％计付，低于1. 5亿元的部分仍按2％计付；乙方承租面积内的转租区由乙方自主经营，甲方不得干预，乙方每年给予甲方固定回报100万元。第七条约定：自房屋交接文件签署之日起，甲方给予乙方150天的免收租金装修时间，如装修期超过150天，从第151天计收租金（至乙方正式开业之日，每日租金按10,900元计算；正式开业后，按照本合同第四条约定提成）。第二十九条约定：除本合同约定的情形外，若乙方提前解除租赁合同，乙方应向甲方支付相当于合同上年租金的违约金，并赔偿甲方由此造成的实际经济损失。施工工作量划分表3. 2、4. 5、4. 6、8. 5. 3、9. 4、12. 3、12. 4、17. 3. 2约定：外墙粉刷及涂料、室内粉刷及涂料、通风、排烟、低压柜出线电缆等工程由易初莲花公司施工并支付费用。
合同签订后，大兴公司开始施工建设。2005年4月1日，双方就房屋进行交接，并签署了交接书及备忘录。经审计，原“易初莲花荆州店工程”结算价为24,348,415.37元。此后，易初莲花公司组织施工人员对标的物进行了部分改建和装修。在装修尚未完成、购物中心未开业之时，双方因租金支付等问题发生纠纷而诉至荆州市中级人民法院。该院作出一审判决后，易初莲花公司不服，提起上诉。2006年12月21日，湖北省高级人民法院就该案作出（2006）鄂民一终字第118号民事判决：（一）撤销原审判决；（二）解除大兴公司与易初莲花公司2004年3月签订的房屋租赁合同；（三）易初莲花公司从2005年8月29日起至判决生效之日止，每日按10,900元向大兴公司支付租金，扣减已付的400万元；（四）易初莲花公司向大兴公司支付违约金400万元：（五）驳回大兴公司的诉讼请求和易初莲花公司的其他反诉请求。该判决同时认定：大兴公司与易初莲花公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效。合同签订后，大兴公司依合同约定并按易初莲花公司的设计要求进行了租赁房屋的建设，并依约办理了房屋竣工验收手续，将租赁房屋交付给易初莲花公司，大兴公司已全面履行完合同约定的义务。易初莲花公司在租赁合同刚开始履行且大兴公司无违约行为的情况下，明确表示不履行合同，其已构成预期违约，应依合同第二十九条的约定承担违约责任并赔偿大兴公司实际经济损失。大兴公司如认为判决易初莲花公司支付的400万元违约金不足以弥补其实际经济损失，可另行主张权利。
租赁合同解除后，大兴公司（甲方）经过重新招商，于2006年12月30日与康成投资（中国）有限公司（乙方，以下简称康成公司）签订了《商业用房租赁合同》，约定：甲方将本案房屋中不少于22,472平方米建筑面积（含外挂车道1340平方米）以及附属场地、设施等，按乙方要求改造后出租给乙方开设大型超市；鉴于乙方拟承租的该商业用房系甲方已建之建筑物，且该建筑物并不是按照乙方的设计要求而建造的，故建筑物的动线、屋面、室内结构、配套设施等有很多地方均不符合乙方的使用要求，因此甲方须根据乙方提出的整改方案对该建筑物作必要整改，只有在整改完毕并符合乙方的要求后，乙方方可承租；建筑整改的所有费用由甲方承担；甲方在二层屋顶改建设置9400平方米的机动车停车场供乙方独家免费使用，甲方须按相关标准平整改建屋面，并加设双向车道；甲方在二层屋顶须提供乙方冷却水塔等设备的放置场地约300平方米，并预留维修用的专门通道；租赁期从商场对外营业日起计算为20年；年租金按乙方向税务部门提交的财务报表所示不含税（不含增值税及营业税）之年营业额的2. 5％结付；外墙粉刷及涂料、室内粉刷及涂料、通风、排烟、低压柜出线电缆铺设等工程由大兴公司负责。
在租赁房屋改建前和改建中，大兴公司分别于2007年3月23日、7月11日和8月2日致函易初莲花公司派员解决装修拆除、改建费用等问题。易初莲花公司回函拒绝，未派员参与。经审计，大兴公司改建房屋的费用为15,801,947. 52元，其中包括改建费用9,976,842.39元、原应由易初莲花公司承担的工程改由大兴公司承担所支出的费用4,976,529.42元、易初莲花公司原依约对租赁物进行装修时拆除部分的价款848,575.71元。
另查明，康成公司开办的荆州大润发超市于2007年9月26日对外营业。大兴公司履行新的租赁合同新建道路支出占用土地费用500,120元、因改建房屋实际支出设计费20万元、图审费8000元、工程监理费10万元、规划费37,800元、道路开口费13,000元，因诉讼支出公证费8300元、审计费3万元。
又查明，易初莲花公司已根据湖北省高级人民法院（ 2006）鄂民一终字第118号民事判决向大兴公司支付违约金400万元、房屋租金523万元（每日按10,900元付至2006年12月22日）。易初莲花公司已授权上海大润发有限公司对遗留在原“易初莲花荆州店”的装修进行了处置。
大兴公司于2007年9月27日向荆州市中级人民法院提起本案诉讼，请求：1．判令易初莲花公司赔偿经济损失20,780,167. 52元；2．判令易初莲花公司承担本案诉讼实际支出的费用38,300元和诉讼费用。
荆州市中级人民法院一审认为：1．关于违约责任的赔偿范围。根据合同法第一百一十三条之规定，对此实行完全赔偿原则和可预见性规则。易初莲花公司违约解除合同的事实，已被湖北省高级人民法院（2006）鄂民一终字第118号民事判决认定。如果租赁合同如期履行，大兴公司的收益应为：房屋交接之日起至正式开业前每日按10 , 900元计算的租金（扣除150天装修期），加上正式开业后20年的租金。同时，因涉案租赁物是大兴公司按承租人易初莲花公司设计要求修建的大型超市，易初莲花公司在订立合同时应当预见到，一旦其违约解除合同而又无他人接手承租时，该租赁物只有拆除。因此，易初莲花公司应当预见到其违约解除合同可能造成大兴公司的实际损失是：大兴公司修建租赁物所支付的工程费用和合同中规定的20年租金。即使按易初莲花公司估算的荆州店年营业额5000万元和合同相关约定计算，易初莲花公司在订立合同时应当预见到其违约解除合同可能造成大兴公司的损失额应为44,348,415.37元（24,348,415. 37元＋5000万元／年×2％ ×20年＝44,348,415.37元）。因此，在大兴公司因易初莲花公司违约解除合同而实际发生的经济损失（包括因防止损失扩大而支出的合理费用）不超过44,348,415. 37元时，易初莲花公司均应承担违约赔偿责任。2．关于湖北省高级人民法院（2006）鄂民一终字第118号民事判决中判令易初莲花公司支付的400万元违约金是否已包含对大兴公司实际经济损失的赔偿的问题。虽然违约金一般具有补偿损失的性质，但当违约金不足以弥补损失时，违约方仍应承担赔偿责任。损失并不限于业已发生的，确实会发生的、未来会发生的损失也包括在内。（2006）鄂民一终字第118号民事判决书也载明：“大兴公司如认为判决易初莲花公司支付的400万元违约金不足以弥补其实际经济损失，可另行主张权利。”本案中，大兴公司为避免损失扩大而重新寻找承租人并与之订立了租赁合同，其损失此时已经确定。在此情形下，大兴公司请求易初莲花公司赔偿超出违约金部分的损失，不违反法律规定。3．关于大兴公司对租赁物进行改建的费用是否属于防止损失扩大而支出的合理费用的问题。由于租赁房屋是按易初莲花公司设计要求修建的大型超市，在布局、结构、配套设施等方面体现了易初莲花公司的经营风格和使用要求，房屋的使用功能具有专用性，不具有通用性。大兴公司只有按新承租人的要求进行改建，新承租人才能承租，否则房屋将被拆除，损失将进一步扩大。且改建图纸由专业机构设计，经政府主管部门审查，并由具备资质的公司改建、监理。因此，改建费用是合理支出。根据合同法第一百一十九条的规定，该费用应由违约方易初莲花公司承担。但大兴公司主张的改建费用中，包含了易初莲花公司原依约进行装修时拆除的部分建筑物的价值849,575.71元，该金额不属大兴公司为重新出租而对租赁物进行改造的合理支出，故对于大兴公司要求易初莲花公司承担该金额的诉求不予支持。4．关于房屋闲置损失是否为3,019,300元及应由谁承担的问题。合同解除后，易初莲花公司租金付至2006年12月22日，荆州大润发超市于2007年9月26日对外营业。在此期间，租赁物处于闲置状态，计277天，双方对此均无异议。双方租赁合同约定，自房屋交接之日起至正式开业（扣除150天装修期）每日租金按10,900元计算，现租赁合同因易初莲花公司违约而解除，房屋闲置损失按照租赁合同约定的方法计算并无不当，该损失应由违约方易初莲花公司赔偿。5．关于易初莲花公司违约解除合同后，大兴公司是否有500万元租金损失的问题。易初莲花公司和“大润发”两家超市经营企业，其品牌、规模相当，营业额具有可比性，对比两份租赁合同约定的租金计算方式可知，当营业额在1. 5亿元以上时，年租金减少25万元；当营业额在1.5亿元以下时，年租金差额在25万元以上，且营业额越低，租金差额越大。取年租金差额最低值25万和合同中规定的租期20年计算，大兴公司租金收入减少500万元。该损失是易初莲花公司违约解除合同造成的，故其应承担赔偿责任。6．关于大兴公司支付的设计费等费用的问题。大兴公司因改建房屋与设计单位约定的设计费为30万元，至庭审时实际支付20万元，对该20万元应予支持，对未实际发生的10万元不予支持。大兴公司为改建屋面停车场而新建道路，支付占地费500,120元，因该宗土地的使用权人仍是大兴公司，故对其要求易初莲花公司承担该费用的主张不予支持。大兴公司要求易初莲花公司承担因诉讼而支付的公证费8300元、审计费3万元，无法律依据，不予支持。综上，因易初莲花公司违约，导致本案房屋租赁合同解除，根据租赁合同第二十九条的约定和合同法第一百一十三条、第一百一十九条的规定，其应赔偿大兴公司经济损失23,331,471.81元[包括：1. 2006年12月23日至2007年9月26日期间的房屋闲置损失3,019,300元；2. 20年租金收入损失500万元；3．房屋改建费用14,953,371.81元（通过审计确定的改建费用15,801,947. 52元减去848,575.71元）;4．因房屋改建支付的设计费20万元、图审费8000元、工程监理费10万元、规划费37,800元、道路开口费13,000元]，扣除已支付的违约金400万元，易初莲花公司应赔偿大兴公司19,331,471.81元。据此，荆州市中级人民法院于2008年1月15日作出（2007）鄂荆中民三初字第26号民事判决：一、易初莲花公司在判决生效后十日内赔偿大兴公司19,331,471. 81元（改建费用9,976,842.39元加上原应由易初莲花公司承担的工程改由大兴公司承担所支出的费用4,976,529. 42元加上2006年12月23日至2007年9月26日期间的房屋闲置损失3,019,300元加上20年租金收入损失500万元加上因房屋改建支付的设计费20万元、图审费8000元、工程监理费10万元、规划费37,800元、道路开口费13,000元减去易初莲花公司已支付的违约金400万元）；二、驳回大兴公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145,892元，由易初莲花公司负担127,709.04元，由大兴公司负担18,182.96元。
易初莲花公司不服上述一审民事判决，向湖北省高级人民法院提起上诉称：大兴公司诉请的各项所谓损失，是其依据新的租赁合同给予“大润发”的商业对价，是对原租赁房屋进行扩建而发生的费用，不属于原租赁合同中约定的实际经济损失，也与易初莲花公司的违约行为没有直接因果关系，是易初莲花公司所无法预见的，不应予以支持。大兴公司答辩认为，一审判决正确，请求维持原判。
二审期间，大兴公司根据法院的要求，提交了《荆州大润发超市竣工图》、《易初莲花荆州店建设成本明细》、《荆州大润发超市改建成本明细》，以及本案房屋水、暖等项扩建竣工图。
二审期间，易初莲花公司曾提交鉴定申请书，要求对本案房屋的扩建工程投入进行鉴定，但后来又撤回了鉴定申请。
湖北省高级人民法院二审查明，在一审判决认定的事实中，易初莲花公司对以下内容有异议：原易初莲花荆州店工程结算价为24,348,415.37元、大兴公司与康成公司签订的《商业用房租赁合同》的真实性、大兴公司改建房屋的费用为15,801,947.52元（其中包括改建费用9,976,842.39元、原应由易初莲花公司承担的工程改由大兴公司承担所支出的费用4,976,529.42元、易初莲花公司原依约对租赁物进行装修时拆除部分的价值848,575.71元）以及工程监理费为10万元。对于一审判决认定的其他事实，双方当事人均无异议。对双方当事人无异议的事实，二审予以确认。
二审补充查明：1．湖北省高级人民法院于2006年12月22日分别向易初莲花公司和大兴公司送达了（2006）鄂民一终字第118号民事判决书。该判决认定，由于大兴公司在一审中诉请继续履行合同，并请求判决易初莲花公司支付租金200万元及滞纳金，未就实际存在的经济损失进行举证，故其如认为该案判决易初莲花公司支付的400万元违约金不足以弥补其实际经济损失，可另行主张权利。2．大兴公司与康成公司签订《商业用房租赁合同》后，根据该合同的有关约定，与荆州大润发商业有限公司（以下简称大润发公司）于2007年8月20日签订了《商业用房租赁合同》。3．大兴公司与易初莲花公司于2004年3月签订的租赁合同第五条对租赁建筑物的要求作出了约定，其中楼板承载要求为800公斤／平方米，仓库部分为1200公斤／平方米；柱距要求为柱网开间不小于10. 8 × 10. 8米；层高要求为每层标高6.5米。大兴公司与大润发公司于2007年8月20日签订租赁合同约定，改建后租赁给大润发公司的商业用房一、二层层高不低于5.4米；楼板承重要求为商场600公斤／平方米，仓库和收货区为1000公斤／平方米。
湖北省高级人民法院二审认为：本案争议焦点是，易初莲花公司与大兴公司之间的租赁合同解除后，大兴公司所遭受的实际经济损失的范围及数额应如何认定。
大兴公司与易初莲花公司于2004年3月签订的租赁合同，已被（2006）鄂民一终字第118号生效民事判决确认为有效并判决解除。该判决认定，易初莲花公司单方解除合同的行为属预期违约，合同解除后，其应依约向大兴公司支付房屋租金及违约金，并赔偿大兴公司实际经济损失。大兴公司如认为该案判决易初莲花公司支付的400万元违约金不足以弥补其实际经济损失，可另行主张权利。上述认定，与双方租赁合同第二十九条约定的内容一致。虽然根据合同法第一百一十三条的规定，守约方可要求违约方赔偿其可得利益损失，但在本案中，无论从双方合同的约定还是另案生效判决的认定看，大兴公司可以主张易初莲花公司承担违约责任的范围，均不包括可得利益损失。且双方租赁合同解除后，易初莲花公司已将房屋返还大兴公司，大兴公司亦与新的承租人签订了租赁合同，该租赁物的价值和使用价值仍然存在并由大兴公司实际享有。因此，一审判决关于“如合同解除而租赁物又无他人接手承租时，该租赁物只有拆除”、“在大兴公司实际经济损失不超过44 ,348 ,415. 37元时，易初莲花公司均应承担赔偿责任”的认定，没有事实依据和法律根据。
对于一审判决易初莲花公司应赔偿大兴公司的各项损失，湖北省高级人民法院二审认定如下：1．关于20年租金收益损失。大兴公司与易初莲花公司之间的合同解除后，双方不再存在相互约束的权利义务关系，易初莲花公司已将租赁房屋返还给大兴公司，大兴公司与新的承租人签订的租赁合同与本案所涉租赁合同应属两个不同的法律关系。根据本案双方当事人租赁合同的约定以及湖北省高级人民法院另案生效判决的认定，易初莲花公司应赔偿因其违约行为给大兴公司造成的实际经济损失。大兴公司所主张的未来20年的租金收益损失并非实际经济损失，而属于合同履行后可以获得的利益，故不应予以支持。且本案双方当事人的租赁合同与大兴公司和新承租人签订的租赁合同，均未约定租金的具体数额，仅约定了租金的计算标准和计算方式，即按承租方营业额的一定比例支付租金。由此计算得出的租金数额，不但与计算比例有关，且与承租人的经营状况密切相关。大兴公司履行两份合同分别可能取得的租金收益存在不确定性，亦无可比性。一审法院以相同的营业额为基础计算两份合同的租金收益差额，并判决易初莲花公司向大兴公司赔偿20年租金收益损失，没有事实依据和法律根据。
2．租赁房屋改建支出的工程费用及其他费用。本案租赁房屋虽是大兴公司根据易初莲花公司经营大卖场的要求设计建造的，但任何房屋同时包括通用功能部分和特殊功能部分。该租赁房屋的通用功能部分，对任何人均具有使用价值，其特殊功能部分，对一定范围内的对象亦具有使用价值。租赁合同解除后，大兴公司仍可寻找有此特殊功能需求者出租或者将特殊功能部分改造以实现其价值。基于此，大兴公司与同是经营超市的新承租人签订了新的租赁合同。由于本案当事人自合同解除之日起，双方之间不再存在彼此相互约束的权利义务关系，因此，大兴公司与新承租人签订租赁合同并对租赁房屋按照其要求进行改扩建的行为，属于大兴公司在新的法律关系中对自己权利的处分，与本案所涉租赁合同的签订和履行没有直接因果关系。大兴公司为改扩建所支出的费用是为履行新的合同约定而发生的，是为获取新的商业利益而支出的商业成本，不属于为防止损失扩大而支出的费用。故该部分改扩建费用9,976,842.39元，以及大兴公司为此支出的设计费20万元、图审费8000元、工程监理费10万元、规划费37 , 800元、道路开口费13 , 000元，均不属于大兴公司的实际经济损失。易初莲花公司认为上述费用不应由其承担的理由成立，其相应上诉请求应予支持。
3．原应由易初莲花公司承担的工程改由大兴公司承担所支出的费用。本案所涉租赁合同约定，易初莲花公司负责租赁房屋外墙粉刷及涂料、室内粉刷及涂料、通风、排烟、低压柜出线电缆等工程的施工并支付相应费用。合同解除后，该部分工程由大兴公司负责施工并支付了工程款。此部分4,976,529. 42元费用的支出与易初莲花公司解除合同的行为存在直接因果关系，应认定为大兴公司因合同解除而发生的损失。易初莲花公司虽对大兴公司提交的审计报告所列的审定金额提出了异议，但未提交相应的反驳证据予以证明，故对其该项上诉理由不予支持。
4．关于房屋闲置损失。（2006）鄂民一终字第118号民事判决确认本案所涉租赁合同有效并判决解除后，易初莲花公司未能及时与大兴公司办理房屋移交手续。虽然大兴公司于2006年12月30日与他人签订了新的租赁合同，但易初莲花公司并无证据证明此前其已返还房屋，亦无证据证明房屋移交的具体时间。从本案合同解除（2006年12月22日）到荆州大润发超市开业（2007年9月25日，共计277天）期间，租赁房屋处于闲置状态，大兴公司由此减少的租金收入虽系合同解除后发生的损失，但因该损失的产生与易初莲花公司单方解除合同的违约行为具有直接因果关系，且大兴公司在合同解除后亦积极寻找新的承租人，其在法院判决合同解除后8日内与新承租人签订租赁合同并放弃了至荆州大润发超市开业前的租金利益，此属大兴公司为避免合同解除造成更大经济损失所作的合理让步，故应当由易初莲花公司承担赔偿责任。比照本案所涉租赁合同中双方约定的正式开业前每日租金按10,900元支付的标准计算，共计3,019,300元。
综上，本案双方当事人租赁合同的解除给大兴公司造成了经济损失。该损失包括：从2006年12月23日起至2007年9月25日止的房屋闲置损失3,019,300元，原应由易初莲花公司承担的工程改由大兴公司承担所支出的费用4,976,529.42元，合计7,995,829.42元。扣除易初莲花公司已支付的400万元违约金，其应赔偿大兴公司3,995,829.42元。易初莲花公司上诉所称一审判决存在的程序问题，因无事实依据，不能成立。湖北省高级人民法院经审判委员会讨论决定，于2009年1月21日作出（2008）鄂民一终字第70号民事判决：一、撤销湖北省荆州市中级人民法院（2007）鄂荆中民三初字第26号民事判决；二、易初莲花公司于判决生效后10日内赔偿大兴公司经济损失3,995,829.42元；三、驳回大兴公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费145 , 892元，由大兴公司负担116,713.60元，由易初莲花公司负担29,178.40元。二审案件受理费137,788.83元，由大兴公司负担110,231.06元，由易初莲花公司负担27,557.77元。
最高人民检察院抗诉认为：湖北省高级人民法院的上述二审判决没有将大兴公司为防止损失扩大而支出的改建费用和作为新的商业投资的扩建费用区别开来，将改建费用也认定为履行新的合同约定而支出的商业成本，缺乏证据证明，有失公正公平。
在本院再审中，大兴公司同意检察机关的抗诉意见，并陈述称：一审判决认定的损失中，除20年租金损失500万元之外，其余10,335,642.39元均属于改建费用，是合同解除后大兴公司遭受的实际经济损失，应由易初莲花公司赔偿。
易初莲花公司答辩称：本案所涉房屋用于超市经营并无特殊性。在双方租赁合同解除后，大兴公司根据大润发公司的要求对房屋进行改造，其内容包括加建屋顶停车场、加建辅助用房及由此所引起的相应增量建设，均属于扩建范畴。由此带来的大兴公司的所谓损失，并非易初莲花公司解除合同导致的结果，而是大兴公司为履行其与第三方签订的合同的投人，根据合同法第九十七条的规定和双方租赁合同第二十九条的约定，不属于赔偿范围。易初莲花公司亦提出申诉称：涉案房屋闲置277天，是由于大兴公司为进行扩建而导致建设时间拖长所致，原判判令易初莲花公司承担此期间的损失3,019,300元，是错误的；大兴公司依据其与大润发公司签订的租赁合同，完成通风、排烟、电缆等工程投入的4,976,529.42元，是其为获得更大商业利益的优惠条件和对价，原判判令易初莲花公司承担该费用，没有法律依据。
本院再审对原判认定的事实予以确认。
本院认为：大兴公司与易初莲花公司之间的租赁合同已被湖北省高级人民法院（2006）鄂民一终字第118号生效民事判决确认为有效并判决解除。该判决认定，易初莲花公司单方解除合同的行为属预期违约，其应依约向大兴公司支付房屋租金及违约金，并赔偿大兴公司实际经济损失。大兴公司如认为该案判决易初莲花公司支付的400万元违约金不足以弥补其实际经济损失，可另行主张权利。上述认定，与双方租赁合同第二十九条约定的内容一致。在本案中，无论从双方合同的约定还是另案生效判决的认定看，大兴公司可以主张易初莲花公司承担违约责任的范围，均不包括可得利益损失。
大兴公司主张的经济损失包括房屋闲置损失3,019,300元，20年租金损失500万元，原应由易初莲花公司承担的工程改由大兴公司承担所支出的费用4,976,529.42元，屋面、室内、室外道路、管网改建费用3,498,541.71元，二层屋面改建停车场、车道、货梯费用6,306,616.28元，新建道路费用597,981.58元，因改建房屋支付的设计、监理等相关费用458,800元。易初莲花公司认为大兴公司提出的上述所谓损失均不是合同解除造成的实际经济损失，且对其数额的真实性有异议。对此，本院认定如下：
一、关于20年租金收益损失。大兴公司主张的未来20年的租金收益损失并非实际经济损失，而是合同履行后可以获得的利益。如上所述，大兴公司可以主张易初莲花公司承担违约责任的范围不包括可得利益损失，故对其此项主张，不予支持。
二、关于原应由易初莲花公司承担的工程改由大兴公司承担所支出的费用。本案双方当事人之间的租赁合同约定，易初莲花公司负责租赁房屋外墙粉刷及涂料、室内粉刷及涂料、通风、排烟、低压柜出线电缆等工程的施工并支付相应费用。如果合同正确履行，则上述工程利益在合同结束后将归大兴公司享有。合同现因易初莲花公司违约而解除，没有继续履行。合同解除后，该部分工程由大兴公司负责施工并支付了工程费用4,976,529.42元。因此，易初莲花公司的违约行为与大兴公司此项费用支出存在因果关系，该4,976,529.42元应由易初莲花公司承担。易初莲花公司在本院再审中答辩并申诉称该4,976,529.42元不应由其承担，理由不能成立。易初莲花公司虽然对大兴公司提交的审计报告中所列的审定金额提出了异议，但未提交相应的反驳证据予以证明，故对其异议不予支持。
三、关于本案租赁房屋改建支出的工程费用及其他费用。本案租赁房屋是大兴公司根据易初莲花公司经营大卖场的要求设计和建造的，虽然其对于超市经营而言具有一定通用性，但毫无疑问，其他经营者可能出于经营需求而要求对租赁房屋的现状进行改造，否则即不予承租。就本案的情形，康成公司（大润发公司）有承租或者不承租的自由，大兴公司不可能以本案房屋具有通用性为理由而强行要求康成公司必须按照房屋的原状予以承租。从康成公司与大兴公司签订的租赁合同看，双方约定：“鉴于乙方（康成公司）拟承租的该商业用房系甲方（大兴公司）已建之建筑物，且该建筑物并不是按照乙方的设计要求而建造的，故建筑物的动线、屋面、室内结构、配套设施等有很多地方均不符合乙方的使用要求，因此甲方须根据乙方提出的整改方案对该建筑物作必要整改，只有在整改完毕并符合乙方的要求后，乙方方可承租。建筑整改的所有费用由甲方承担。”可见，大兴公司对本案房屋进行改造，是康成公司予以承租的前提条件。在此意义上，大兴公司为了将本案房屋租赁出去而进行改造所发生的费用，以及与此相关的其他合理费用，均属于不得不支出的费用，均属于易初莲花公司违约后，大兴公司发生的实际经济损失。原判将此部分费用认定为大兴公司为获取新的商业利益而支出的商业成本，理由不当，应予纠正。检察机关抗诉认为，就大兴公司对本案房屋所进行的改造，应当在区分哪部分是改建的、哪部分是扩建的基础上，确定易初莲花公司的赔偿范围。本院认为，此项意见虽有其合理性，但从本案的实际情况看，已无法做出上述区分，故只能从整体上认定为全部属于大兴公司为将本案房屋租赁出去而进行的改造。需要指出的是，大兴公司改造本案房屋所支出的工程费用及其他相关合理费用，虽属其实际经济损失，但该费用并非应当由易初莲花公司全部承担。其理由在于，改造增加了本案房屋的价值，而作为房屋所有人，大兴公司的利益有了相应增加，在租赁结束后，大兴公司仍享有这部分利益，故其亦应承担相应的费用。一审判决房屋改造费用全部由易初莲花公司承担，没有考虑房屋改造也增加了大兴公司权益的因素，亦有不当，本院一并纠正。综合考虑本案的实际情况，对于房屋改造费用以及其他相关合理费用，本院酌定由双方各负担一半。但在大兴公司主张的改建费用中，以下各项不应予以支持：（1）易初莲花公司依约对租赁物进行装修时拆除的部分建筑物的价值848,575.71元。即使双方之间的租赁合同正确履行，易初莲花公司也无须向大兴公司赔偿此金额，且此金额不属于大兴公司为重新出租而对本案房屋进行改造的合理支出，故对于大兴公司要求由易初莲花公司赔偿该金额的请求，不予支持；（2）大兴公司因改建房屋与设计单位约定的设计费为30万元，但实际支付20万元，大兴公司要求易初莲花公司对未实际发生的10万元设计费承担赔偿责任，不予支持；（3）大兴公司因改建屋面停车场而新建道路，支付占地费500,120元，因该宗土地的使用权人仍是大兴公司，故对其要求易初莲花公司承担该费用的主张不予支持；（4）大兴公司要求易初莲花公司承担因诉讼而支付的公证费8300元、审计费3万元，无法律依据，不予支持。另外，易初莲花公司对于一审判决查明的各项资金数额虽然提出了异议，但没有提出充分的证据予以推翻，故对其主张不予采纳。综上，对于大兴公司为改造本案房屋而支出的下列费用，易初莲花公司应赔偿二分之一：1．改建费用9,976,842.39元（通过审计确定的改建费用15,801,947.52元-848,575.71元-4,976,529. 42元）;2．其他合理费用35. 88万元（设计费20万元＋图审费8000元＋工程监理费10万元＋规划费37,800元＋道路开口费13,000元）。以上费用总额为10,335,642.39元，其二分之一为5,167,821.20元。
四、关于房屋闲置损失。湖北省高级人民法院（2006）鄂民一终字第 118号民事判决确认本案双方当事人之间的租赁合同有效并判决解除，该判决于2006年12月22日生效。从该日起，至荆州大润发超市开业时（2007年9月25日）为止，共计277天，本案房屋处于闲置状态。大兴公司由此减少的租金收入虽系合同解除后发生的损失，但因该损失的产生与易初莲花公司单方解除合同的违约行为具有因果关系，且大兴公司放弃至荆州大润发超市开业前的租金利益，属于为避免合同解除造成更大经济损失所作的合理让步，故应当由易初莲花公司承担赔偿责任。比照本案双方当事人租赁合同中约定的正式开业前每日租金按10,900元支付的标准计算，此项房屋闲置损失共计3,019,300元。易初莲花公司在本院再审中答辩并申诉称该3,019,300元不应由其承担赔偿责任，理由不能成立。
综上，易初莲花公司违约解除本案租赁合同，给大兴公司造成了经济损失，应承担赔偿责任。该损失包括：大兴公司完成原应由易初莲花公司承担的部分工程支出的费用4,976,529.42元；大兴公司改造本案房屋支出的工程费用及其他合理费用的二分之一即5,167,821. 20元；房屋闲置损失3,019,300元，以上合计13 ,163 , 650.62元。扣除易初莲花公司已支付的400万元违约金，其应赔偿大兴公司9,163,650.62元。湖北省高级人民法院作出的二审判决认定事实清楚，但将本案房屋改造费用认定为大兴公司为获取新的商业利益而支出的商业成本，理由不当，应予纠正。荆州市中级人民法院一审判决房屋改造费用全部由易初莲花公司承担，没有考虑房屋改造增加了大兴公司权益的因素，亦有不当，本院一并纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省高级人民法院（2008）鄂民一终字第70号民事判决和荆州市中级人民法院（2007）鄂荆中民三初字第26号民事判决；
二、上海易初莲花连锁超市有限公司于本判决生效后10日内赔偿荆州市大兴建设集团有限公司经济损失9,163,650.62元；
三、驳回荆州市大兴建设集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费145,892元，由荆州市大兴建设集团有限公司负担81,699.52元，由上海易初莲花连锁超市有限公司负担64,192.48元。二审案件受理费137,788.83元，由荆州市大兴建设集团有限公司负担77,161.74元，由上海易初莲花连锁超市有限公司负担60,627.09元。
本判决为终审判决。
审判长 陈佳
代理审判员 丁俊峰
代理审判员 张代恩
二○一二年六月十二日
书记员 许冬冬
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