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争议裁判文书
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广州市盈毅房地产有限公司与王静商品房预售合同纠纷上诉案
广东省广州市中级人民法院
民事裁判文书
(2012)穗中法民五终字第898号

上诉人(原审被告)广州市盈毅房地产有限公司,住所地广州市增城新塘镇白江村东洲大道北8号。

法定代表人吴会颜,执行董事。

委托代理人武传胜,广东南国德赛律师事务所律师。

委托代理人李慧,广东南国德赛律师事务所律师助理。

被上诉人(原审原告)王静,女,汉族,1967814日出生,住广东省从化市太平镇东方夏湾拿花园N区西五街25号。

委托代理人王美舟,广东唯杰律师事务所律师。

委托代理人陈白茹,广东唯杰律师事务所律师助理。

上诉人广州市盈毅房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案,不服广东省增城市人民法院(2010)增法民五初字第260号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院查明:广州市盈毅房地产有限公司(以下简称盈毅公司)是增城市新塘镇东洲大道北8号东方名都花园的开发商,在取得编号为穗房预(网)字第20090007号的《商品房预售许可证》后,2009916日,王静(乙方、买方)与盈毅公司(甲方、卖方)签订编号为200909494079号的《广州市商品房买卖合同(预售)》。合同中的内容有:乙方向甲方购买座落于增城市新塘镇东洲大道北8号(东方名都)91401号房,建筑面积336.84平方米,用途为住宅;该商品房以套出售,总金额为1768410元。甲方应当在2010531日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。(六)《房地产(住宅)质量保证书》。(七)《房地产(住宅)使用说明书》。(八)《临时管理规约》或者《管理规约》。上述文件中,(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;(六)、(七)项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容,甲方应提供已加盖公章的原件给乙方;(八)项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件,并提供原件核对。甲方如未能按本合同规定的期限交房,按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过60日的,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.021%标准向乙方支付违约金,本合同继续履行。(2)逾期超过60日后,乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的,合同继续履行,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.021%标准向乙方支付违约金。甲方在该商品房交付乙方时,该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目,应一并建成并经验收合格;经批准分期建设的,甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的,商品房不符合交付标准,甲方应按乙方已付购房款每日万分之二点一支付违约金至上述基础设施、公共配套建筑达到使用条件之日止。乙方应当按照有关规定缴纳专项维修资金等。双方并在合同附件七补充协议约定,发生如下情况之一的,甲方有权相应顺延该房屋的交付使用时间,且不视为甲方违约。1)遭遇不可抗力;2)因政府有关部门原因导致甲方办理各项单项验收或竣工验收迟延的;3)乙方未能按本合同约定付清全部购房款的(含按揭贷款未划入至甲方监控帐户);4)因市政配套批准及安装之延误;5法律、行政法规规定的其它延期交楼情况。上述各项情形均应以相关部门的来往文件或其它可资证明文件为依据。乙方保证按约定主动前往办理房屋接收手续。该房屋符合交付使用条件且乙方付清全部购房款(含按揭贷款划入至甲方监控帐户)和履行房屋交付使用前应履行的其他约定义务后,如乙方未能按本条约定主动前往办理接收房屋手续的,则乙方确认自符合接收条件之日起已接收该房屋。之后因该房屋所产生的全部权利义务均由乙方享有和承担。甲方亦没有义务按本合同第十七条约定向乙方发出书面催告一次。

合同签订后,王静按照合同的约定向盈毅公司付清了全部购房款1768410元。2010531日,王静认为涉讼房屋尚未达到收楼条件,故至今未接收涉讼房屋。

另查明,增城市城市规划局就涉讼大厦核发了增规建证[2006]394号《建设工程规划许可证》,其中增规建证[2006]394号附件1《建筑功能指标明细表》及增规函[2008]221号《关于要求调整<建设工程规划许可证>附图附件的复函》显示128层为住宅,地下一层为车库及设备用房。

2009年1216日,涉讼商住小区第一期已安装永久用水水表。20091229日,涉讼商住小区第一期取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》和《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。201083日,增城市环境保护局出具《关于广州增城市广园东东方名都商住小区建设项目一期预验收的意见》,称涉讼商住小区第一期建设项目投入使用后三个月内应向该局申请竣工环保验收。201085日,增城市邮政局同意涉讼商住小区第一期通邮。2010820日,盈毅公司办妥涉讼商住小区第一期的竣工验收备案手续。盈毅公司没有举证证明涉讼房屋取得《竣工验收备案表》后,其有书面通知王静收楼。

2010年1118日,王静向原审法院提起本案诉讼,请求:1、盈毅公司向王静支付迟延交楼违约金(按每日万分之二点一的标准,以已付房款1768410元为本金,支付从201061日起至盈毅公司具备约定交楼条件后,书面通知王静收楼并实际交付房屋给王静之日止,暂计至起诉日为27852元);2、盈毅公司向王静支付迟延达到基础设施、公共配套建筑使用条件违约金(按每日万分之二点一的标准,以已付房款1768410元为本金,支付从201061日起至盈毅公司具备约定交楼条件后,书面通知王静之日止,暂计至起诉日为27852元);3、盈毅公司承担本案诉讼费。

盈毅公司主张由于政府相关主管部门的原因导致未完成永久用电工程,原审法院就此问题发函至增城市供电局及新塘供电所,增城市供电局及新塘供电所分别复函称,造成该小区永久用电工程不能完成的原因是盈毅公司未履行其与增城市供电局签订的供电议案协议,投资建设从碧桂变电站至东方名都花园的外线电源工程,导致永久用电工程未全面完成。

20101217日庭审中,盈毅公司向王静出示了涉讼商住小区第一期的《竣工验收备案表》的原件。王静、盈毅公司均确认涉讼商住小区第一期均未完成永久用电工程。

王静、盈毅公司在《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定公共配套建筑为该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目,已包含在2010820日,盈毅公司办妥的涉讼商住小区第一期的竣工验收备案手续中。对于合同中未具体约定的基础设施,王静主张为永久用电、用水、电梯、燃气、通讯、网络、有线电视、消防、环保、人防、通邮,而盈毅公司主张为王静、盈毅公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》中第15条第1款第4项约定的供水、供气、供电、通邮。

原审法院经审理认为:王静、盈毅公司自愿签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件是双方的真实意思表示,内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,对合同的双方当事人均有约束力。盈毅公司没有在合同约定的期限内将符合双方约定交付条件的商品房交付王静使用,已构成违约,应依约承担违约责任。虽然涉讼商品房在2010820日取得了《竣工验收备案表》,但盈毅公司至今未能举证证实其已取得供电的永久使用证明材料,因此逾期交房违约金应计至符合合同约定的交付条件时止。

关于基础设施及公共配套建筑是否达到使用条件及应否计付违约金的问题,首先,双方在合同中只对公共配套建筑的范围约定为以《建设工程规划许可证》的内容作为认定依据,根据增城市城市规划局就涉讼大厦核发了增规建证[2006]394号《建设工程规划许可证》,其中增规建证[2006]394号附件1《建筑功能指标明细表》及增规函[2008]221号《关于要求调整<建设工程规划许可证>附图附件的复函》显示128层为住宅,地下一层为车库及设备用房。而基础设施的范围没有明确。对于王静、盈毅公司双方在庭审中明确的基础设施的范围重合部分,予以确认。王静、盈毅公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》中第15条第1款第4项约定的供水、供气、供电、通邮均为永久工程,但由于王静、盈毅公司均确认涉讼商住小区第一期均未完成永久用电工程,故基础设施仍未达到使用条件,应计付违约金。对于该项违约金起算时间,根据合同第二十四条约定,涉案房屋的基础设施、公共配套达到使用条件的日期为甲方在该商品房交付乙方时,结合该合同第十三条房屋交付的约定:甲方应当在2010531日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用,可以认定涉案房屋的相关基础设施、公共配套应当在2010531日前符合使用条件。鉴于2010820日,盈毅公司办妥涉讼商住小区第一期的竣工验收备案手续,因此,可以认定涉案大厦地下一层的公共配套自2010820日起符合使用条件。而涉案大厦基础设施因至今未完成永久用电工程未达到使用条件。因此,综合合同全文理解,王静主张盈毅公司应于2010531日前将基础设施及公共配套建筑建成并达到使用条件、逾期则自次日起计付违约金直至符合合同约定的交付条件时止依据充分,予以支持。因交付符合合同约定的商品房与交付符合约定的基础设施及公共配套建筑是两项不同的合同义务,双方在合同中对未能履行该两项义务的情况下盈毅公司所应承担的违约责任也分别作出了约定,故盈毅公司应向王静分别承担相应的违约责任。此外,盈毅公司抗辩认为根据合同约定,王静没有履行交存住宅专项维修基金及相关税费等款项的义务前,其公司没有义务交付房屋给王静,故不构成违约。原审法院认为,上述合同的约定是在盈毅公司建设的商品房已全部符合交付条件,王静逾期支付相关款项的情况下,盈毅公司才享有的抗辩权利,并不适用于本案,故对盈毅公司的该抗辩意见,不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,于2011620日作出判决:一、广州市盈毅房地产有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内,向王静支付逾期交房违约金(201061日起计至符合合同约定的交付条件时止,每日按王静已付房款1768410元的万分之二点一计算,该违约金总额以不超过总楼价为限)。二、广州市盈毅房地产有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内,向王静支付基础设施、公共配套建筑未达到使用条件的违约金(201061日起计至基础设施、公共配套建筑经验收合格之日止,每日按王静已付房款1768410元的万分之二点一计算,该违约金总额以不超过总楼价为限)。案件受理费1200元,由盈毅公司负担。

判后,上诉人盈毅公司不服原判,向本院上诉称:一、原审判决认定事实不清。盈毅公司在取得涉案商住小区第一期《竣工验收备案表》后,曾多次通知王静办理收楼手续,由于王静单方面认为涉案商品房尚未达到收楼标准而拒绝收楼,才导致交楼迟延,所以,迟延交楼的责任应由王静承担。涉案商住小区虽未完成永久用电工程,但全体小区业主依然是按照永久用电的标准缴交电费,王静并未因此遭受任何损失。王静要求违约金是希望从盈毅公司的违约行为得到巨额利益,而这一主观目的,不符合违约金设立的目的。违约金是补偿损失一方的利益,及对违约者的适当惩罚,本案王静要求按约定的违约金比例每月可得到10000多元的违约金,该利益是除此以外没有任何一种方式可以达到的,王静依据盈毅公司的违约以达到利益的行为不应得到支持。王静于20118月签收了涉案商品房的《房地产权证》,这事实再次表明涉案商品房符合商品房交付条件。二、原审判决认定事实错误。原审判决认为交付符合合同约定的商品房与交付符合约定的基础设施及公共配套建筑是两项不同的合同义务,同时却又以涉案商住小区未完成永久用电工程这同一事实,认定盈毅公司违反了上述两项合同义务,对盈毅公司重复适用违约金条款,无疑加重了盈毅公司的责任,这显然是错误的。盈毅公司与王静签订的买卖合同约定基础设施公共配套是指建设工程许可证规定的项目,而盈毅公司在2010122日已经将建设工程许可证规定的项目建成并验收合格,所以在基础设施正常运转方面,盈毅公司不存在违约情形,不承担违约责任。三、涉案小区未能办理永久用电是由于小区所在的供电区域现在供电力不足,供电部门暂时不办理所致,供电局是法律授权负责全国电力供应量及使用的部门,城市电网的建设与配套实施是电力部门的专有职权,因此,因为供电区域电力问题导致小区未能用电,应根据补充规定协议中的相关约定,免除盈毅公司相应的责任。请求本院撤销原判,驳回王静的诉讼请求,本案一、二审案件受理费由王静承担。

被上诉人王静答辩称:关于永久用电问题,一审诉讼时已有供电局的回函,说明由于盈毅公司不愿意投资导致,本案处理应以一审调查的结论为准。关于违约金是否过高的问题,合同约定的违约金远低于一般约定的每日万分之五的标准,合同有约定的,应按合同约定。合同对逾期交楼及逾期配套的违约金有约定,应按合同约定处理。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理并无不当,请求二审维持原判。

经审理查明,原审查明事实无误,本院予以确认。

另查明:盈毅公司于二审期间向本院提交以下证据:1、《业扩报装情况答复函》,主要内容为广东电网公司广州增城供电局答复盈毅公司的用电申请,认为由于东方名都花园项目属于群星站供电区域,目前群星站尚未建设,需实施临时过渡方案由碧桂站出线供电,盈毅公司认为该证据证明涉案小区未能办理居民用电并非盈毅公司原因造成,而是由于小区所在供电区域的电网供电能力不足导致;29栋付款通知书10栋付款通知书、5栋付款通知书、收据,证明涉案小区业主是按照居民用电的收费标准缴交电费;3、广东电网公司文件、广州供电局业扩工程配套项目管理实施细则、广州供电局会议纪要复印件,证明供电部门自2010年起实施新的业扩工程方案,原由盈毅公司投资的配网建设项目转由供电企业投资,致使盈毅公司于200910月提出的永久用电申请被搁置。4、《广州市房地产产权情况表》,证明增城市新塘镇东江大道北891401号房产权人为王静;5、《房产证、完税证领取签收表》,证明王静已于2011812日领取了房产证、完税证。盈毅公司认为证据45证明涉案房产已经完全属于王静,盈毅公司不存在向王静交付的问题,王静签收房产证应视为已经接收房屋,不得再向盈毅公司追讨逾期交楼的违约金。王静对证据1真实性确认,但对关联性不确认,盈毅公司已经知道群星站未建设,未建设对供电影响是在盈毅公司预见范围内,这不属于不可抗力,不属于法定的免责事由,根据合同相对性原则,盈毅公司应对王静负责。对证据2的真实性确认,但与本案无关。对证据3因没有原件不确认真实性及关联性。对于证据45的真实性、关联性均不予确认,办好房产证并不表明房屋已符合交付条件。

本院认为:盈毅公司与王静签订的《商品房买卖合同》为双方当事人自愿签订,其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定,原判认定双方的房屋买卖关系成立有效正确。对于房屋交付标准,合同约定盈毅公司应提供供电的永久使用证明,而涉案小区至今未能办理永久用电,王静因此在本案诉讼前拒绝收楼符合合同的约定。盈毅公司以未能办理永久用电并非其原因造成予以抗辩,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决的规定,盈毅公司主张其对不能办理永久用电不承担逾期交房违约责任的意见本院不予采信。原审判决盈毅公司承担逾期交房的违约责任并无不当。

关于王静主张盈毅公司应支付迟延达到基础设施、公共配套建筑使用条件违约金的问题。本院认为,合同约定盈毅公司在该商品房交付王静时,该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目应一并建成并经验收合格,基础设施要达到使用条件,即该条款是对交付房屋时应具备相关条件所进行的约定,其本质仍是交付房屋应具备条件的适用条款。该条款与交房条件违约责任是否同时适用合同并没有明确约定,本案盈毅公司已经因永久用电不符合交付标准承担了逾期交房的违约责任,现王静又以同一违约行为要求盈毅公司承担基础设施未达到的违约责任不符合合同的本意及公平原则。原审判决盈毅公司同时承担违约责任不当,本院予以纠正。

盈毅公司二审期间提交了涉案房屋的《广州市房地产产权情况表》、《房产证、完税证领取签收表》,王静虽对该证据不予确认,但其没有证据否认该证据的真实性,故本院对该证据予以采信。《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第一款第(二)项规定:新建的商品房屋,开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起三十日内申请确认产权,领取房地产权权属证明书,涉案房屋已经房产管理部门查验核实并颁发了房产证,表明双方争议的房屋在竣工后已验收合格,具备交付使用的条件,盈毅公司已通知王静收楼,王静也于2011812日签收了房产证,因此王静签收房产证的行为即是盈毅公司交付涉案房屋的行为。盈毅公司主张王静签收房产证之日视为交付房屋的意见本院予以采信,盈毅公司承担逾期交房违约责任应计至2011812日为宜。上诉人盈毅公司上诉有理部分,本院予以采纳。原判认定基本事实清楚,但部分处理不当,本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第(三)项的规定,判决如下

一、变更广东省增城市人民法院(2010)增法民五初字第260号民事判决第一项为:广州市盈毅房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内,向王静支付逾期交房违约金(201061日起计至2011812日止,每日按王静已付房款1768410元的万分之二点一计算)

二、撤销广东省增城市人民法院(2010)增法民五初字第260号民事判决第二项;

三、驳回王静的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各1200元,由广州市盈毅房地产有限公司负担各审1000元,王静负担各审200元。

本判决为终审判决。

 

 

 

审 判 长    蔡粤海

审 判 员     

代理审判员     

O一二年十一月   

书 记 员     


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