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争议裁判文书
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王静与广州邦泰置业有限公司商品房预售合同纠纷案
广东省广州市中级人民法院
民事裁判文书
(2011)穗中法民五终字第2485号

上诉人(原审原告):王静。

上诉人(原审被告):广州邦泰置业有限公司,住所地在广东省广州市海珠区新港东路2433号自编405

法定代表人:陈烽,该公司董事长。

委托代理人:靳明军,该项公司职员。

委托代理人:朱上恒,广东经纶律师事务所律师。

上诉人王静、上诉人广州邦泰置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院( 2011)海民三初字第864号民事判决,向本院提起上诉:本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院经审理认为:王静与广州邦泰置业有限公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的合同,双方当事人均应切实履行。该合同约定,广州邦泰置业有限公司应当在20101130日前将房屋交付王静使用,广州邦泰置业有限公司如未能按合同规定的期限交房,逾期超过90日后,王静要求继续履行合同的,合同继续履行,广州邦泰置业有限公司应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价0.05%的标准向王静支付违约金;王静、广州邦泰置业有限公司双方进行房屋验收交接时,广州邦泰置业有限公司应当向王静提供有关该商品房的下列资料:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》;(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》;(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证;(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料;(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;(六)《房地产(住宅)质量保证书》(七)《房地产(住宅)使用说明书》; (八)《临时管理规约》或《管理规约》;上述文件不全的,视为不符合交付标准,王静有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由广州邦泰置业有限公司承担等。王静已付清全部房款,但广州邦泰置业有限公司至今尚未取得讼争房屋通邮的相关证明文件,不具备交楼条件,已违反合同约定,应承担违约责任。故王静要求广州邦泰置业有限公司从2010121日起每日按总房价款0.05%的标准支付违约金的诉讼请求,符合合同约定,予以支持。至于违约金的截止日期,由于双方对交楼条件的看法差距较大,故违约金宜暂计至本判决生效之日止。对王静超出该时间的违约金请求,予以驳回,其余诉讼请求,予以支持。本案是由广州邦泰置业有限公司的责任引起的,故受理费应由广州邦泰置业有限公司承担。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定,判决:一、广州邦泰置业有限公司在判决生效之日起10日内,向王静支付从2010121日起至判决生效之日止的迟延交楼违约金 (每日按总房价款1695796元的0.05%计算);二、驳回王静其余的诉讼请求。一审案件受理费1145元由广州邦泰置业有限公司负担。

原审判后,上诉人王静不服,向本院提起上诉称:一、一审驳回超出本判决生效之日的违约金请求,没有法律依据和事实基础。一审法院既已认定王静要求支付违约金的诉讼请求,符合合同约定,予以支持。但又驳回超出本判决生效之日的违约金请求。这是没有任何法律依据的,也是互相矛盾的,系认定错误。超出本判决生效之日的违约金请求应该是可另行起诉,法官没有法律依据和事实基础,超出当事人的诉讼请求,剥夺当事人应得利益和权利,是违反法律规定的,也是错误的。理当上诉要求改判。1、如果违约金只计算至判决生效之日,则不利于广州邦泰置业有限公司积极履行合同上确定的义务:在判决生效之日后,并不能促使广州邦泰置业有限公司积极覆行合同上确定的义务即通邮报箱,使房屋达到必要的居住条件。2、违约金的约定是双方当事人自愿商定的,本意是对双方当事人覆行合同义务的约束和不履行合同义务的惩罚,法院单方面解除对一方当事人的惩罚措施,是不公平的。3、王静对交楼条件的看法是有法律依据和合同约定的,是合情合理并合法的。而广州邦泰置业有限公司拒不履行建设通邮设施的行为是不合法的,也违反了合同上的交楼条件的约定。王静并未委托任何人(包括保安)代收邮件,任何人未经王静允许,无权私自领取、代收、转交王静的邮件。因此“双方对交楼条件的看法差距较大”,责任不在王静一方。只要广州邦泰置业有限公司未取得通邮的证明文件,广州邦泰置业有限公司就未达到合同约定的交楼条件,就应该按合同约定支付违约金。且“双方对交楼条件的看法差距较大”这一说法,当事人并未主张,是一审法院的看法,据此判决驳回原告超出该时间的违约金请求,亦是没有事实基础和法律依据的。二、广州邦泰置业有限公司虽取得供气证明,但并未对涉案房屋(1506房)供气。二审应认定涉案房屋并未通气,涉案房屋并没有达到交楼的条件。(三)广州邦泰置业有限公司超过举证期限,未提供《建设工程规划验收合格证》原件。广州邦泰置业有限公司在2011418日的庭审中并未出示《建设工程规划验收合格证》原件,超过了举证期限,应承担举证不能的责任。而一审判决书中仍认定2010813日取得《建设工程规划验收合格证》。对未质证的证据进行认定,违反了法律规定。二审应予以纠正,对此证据不应采信。(四)广州邦泰置业有限公司提供的“邦泰公寓收楼通知书”系伪证,与其发给王静持有的“邦泰公寓收楼通知书”并不一致。广州邦泰置业有限公司已经当庭承认王静持有的“邦泰公寓收楼通知书”是真实的原件。 一审法院应该对已经查实的广州邦泰置业有限公司提供伪证的行为进行严肃处理。本案是因广州邦泰置业有限公司的过错引起,故请求判令广州邦泰置业有限公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。综上,请求:1、改判广州邦泰置业有限公司向王静支付从2010121日起至双方实际办理房屋交接手续之日止的迟延交楼违约金(每日按总房价款169579元的0.05%计算,计至614167034.33元);2、对广州邦泰置业有限公司在一审中作伪证的行为进行罚款或拘留或合并处罚;3、请求判令广州邦泰置业有限公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。

广州邦泰置业有限公司答辩称:答辩意见与我方上诉意见一致,涉案房屋所在建筑物已经通气入户,王静的邻居是已经入住,涉案房屋没有安装燃气是因为王静委托广州邦泰置业有限公司变更装修所致。

上诉人广州邦泰置业有限公司亦不服原审判决,向本院提起上诉称:一、逾期收楼的责任完全在王静,逾期收楼的法律后果应由王静承担。广州邦泰置业有限公司于20101125日已通知王静收楼,王静也于20101128日前来办理交楼手续,在广州邦泰置业有限公司出示了齐全的交楼文件后,王静却以房屋存在质量问题(实际上房屋并不存在影响交楼的所谓质量问题)为由拒绝收楼(截至2011610日,应收楼130户,实收129户,仅王静未收楼),这明显违反了双方所订合同的约定,依据双方签署的《广州商品房买卖合同(预售)》第十六条约定:“乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出,逾期不提出,视为同意接受该商品房”,王静在期限内并未提出任何书面异议书,依约应视为接受该房屋。因此造成逾期收楼的责任全部在王静,其法律后果也应由其自身承担。其要求广州邦泰置业有限公司承担逾期交楼违约金,没有事实和法律依据,依法应予以驳回。

二、一审判决认定事实错误,导致判决错误,依法应予以改判。1、一审判决认定广州邦泰置业有限公司“至今尚未取得诉争房屋通邮的相关证明文件”与事实不符,是完全错误的。2、广州邦泰置业有限公司已于20101025日向广州邮政报刊发行局提交了《通邮申报表》并经审批同意,且于同日与广州邮政报刊发行局签订了《邮政延伸投递服务协议书》,该协议书也于同日生效,项目从该日起具备了通邮的条件,项目的其他业主也已进行了大量的邮件往来。据此,广州邦泰置业有限公司向本院提出上诉请求:撤销原审判决,驳回王静的全部诉讼请求。

王静答辩称:1、一审法院已经查明广州邦泰置业有限公司没有收楼的证明,广州邦泰置业有限公司一直无法向王静出示收楼、通邮、通气的文件。原审期间已经查明广州邦泰置业有限公司在一审时也是无法提供规划证的原件,广州邦泰置业有限公司称已经向王静出示规划证原件与事实不符。王静有证据证明其已向广州邦泰置业有限公司表示过异议的,表示不同意收楼,广州邦泰置业有限公司一审时是确认的。2、广州邦泰置业有限公司说在20101025日提交的“通邮证明的新证据”,通过一审法院调查,根本没有这份文件。王静至今都没有看到涉讼楼盘有通邮的报箱,有证明文件不代表具备通邮条件。邮政法规定邮箱是住宅楼的基本条件。这份通邮证明是在201010月份就申请了,表示在一审结束前已经存在了,但广州邦泰置业有限公司在一审不提供,不属于新证据。

经审理查明:2010929日,王静(乙方)与广州邦泰置业有限公司(甲方)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》,约定乙方购买海珠区新港东路3号农科所大门东侧地段邦泰公寓(住宅栋)151506号房,建筑面积共84.4907平方米;总金额为1695796元;交房条件:该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气 、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的用供水、供气、供电、通邮的证明文件;甲方应当在20101130日前将房屋交付乙方使用;甲方如未能按合同规定的期限交房,逾期不超过90日的,甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约佥,本合同继续履行;逾期超过90日后,乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价0.05%的标准向乙专支付违约金;甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料 (五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;(六)《房地产(住宅)质量保证书》(七)《房地产(住宅)使用说明书》(八)《临时管理规约》或《管理规约》;上述文件中,(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;(六)、(七)项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容,甲方应提供以加盖公章的原件给乙方;(八)项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担;乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件,并提供原件核对;乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金;乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的,甲方不得将房屋交付乙方;第十六条约定:乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出,逾期不提出,视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的,应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后,应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的,视为乙方异议事实成立,该商品房视为未交付,等。该合同附件七第四条约定:在该商品房交付期限届满.如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,甲方可据实予以延期:1、乙方未能按合同约定如期支付每一期房款或银行按揭贷款未能获得批准放贷;2、政府行为(但甲方必须取得政府有关部门出具的证明文件);3、乙方未缴清政府规定或本合同约定应由甲乙方支付的有关税、费(包括但不限于契税、测绘税、印花税、登记税、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等)。第五条约定:1、乙方对交付商品房的质量有争议的,可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定、如鉴定结论为主体结构质量不合格,或者属于严重影响正常居住使用的质量问题,乙方有权解除合同或待甲方进行修复后再收楼;如乙方选择解除合同,甲方承担相关鉴定费用并赔偿乙方损失。2、除本次补充协议第五点第1条所列之外,双方对交付商品房的装饰装修及附属设备质量有争议时,以甲方书面通知的交付日期为实际交付使用时间,甲方在保修范围和保修期限内承担保修义务;等。合同附件六“室内装修、设备配置标准”关于“厨房设备”的约定为“高级橱柜、高级名牌水槽、水龙头,配名牌油烟机、冰箱、微波炉、消毒碗柜、电磁炉(所有07单位附送名牌燃气灶)”;关于“卫浴设备”的约定为“高档名牌洁具、龙头、花洒;附送名牌热水器、名牌电吹风”。

广州邦泰置业有限公司于2010930日向王静出具金额为855796元的预收购房款发票.于20101124日出具金额为840000元的预收购房款发票。

2010年1116日,广州邦泰置业有限公司向王静发出《邦泰公寓收楼通知书》,内容有,阁下所购之物业交付时间为20101125日上午930…若阁下尚未缴纳首期专项维修资金,请在收楼前自行前往广州银行各网点交存,缴清款项后方能办理收楼手续;在办理收楼手续前,请阁下先付清全部房价款及其他相关费用,并缴三个月物业服务费;若尚未缴清上述款项或费用,可在收楼现场一并缴交…;等。该《通知书》有一附表,注明首期专项维修资金的数额为105/m2×85.88 m2住宅建筑面积= 9002元,三个月物业费为3个月×3.8/ m2×85.88 m2住宅建筑面积= 978元;等。王静至今尚未收取所购的房屋。

另查,讼争房屋所在建筑物于200976日签订《城市供用水合同》;200977日签订《公用电房协议》;201015日取得《广州市燃气输配及应用工程(交工验收证书)》,2010211日取得《建筑工程消防验收意见书》,2010225日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》,2010313日取得《建设工程竣工验收报告》,2010325日取得《建设工程质量监督报告》,2010813日取得《建设工程规划验收合格证》,2010820日取得《关于邦泰国际商住楼建设项目竣工环保验收的函》,2010109日取得《竣工验收备案表》。2010310日广州邦泰置业有限公司出具了《住宅质量保证书》及《商品住宅使用说明书》。现讼争房屋已出具《邦泰公寓业主手册》,内含《临时管理规约》。原审庭审期间,广州邦泰置业有限公司自认讼争房屋尚未取得通邮的相关证明文件。广州邦泰置业有限公司称其在通知业主收楼时,将上述合同约定的文件放在收楼大堂处供业主查阅。王静不同意广州邦泰置业有限公司的上述陈述,认为广州邦泰置业有限公司在原审期间尚不能提供全部证明文件,故不存在通知收楼时将有关证明文件提交给业主查阅的事实。

上诉人王静于2011318日向原审法院提起诉讼,请求:1、广州邦泰置业有限公司履行房屋交付义务;2、广州邦泰置业有限公司应每日按总房价款0.05%的标准支付违约金(从2010121日起支付至实际交楼日止);3、广州邦泰置业有限公司承担本案诉讼费用。

二审期间,广州邦泰置业有限公司于201189日二审庭询时提供了其与王静于2010929日签订的《邦泰国际公寓补充协议》,约定:……现双方经友好协商,乙方同意甲方将该房屋间隔及装修设施进行修改(详见附件清单及附图),甲方同意更正后该房屋的的《商品房买卖合同》约定面积及成交价不变。本协议是《商品房买卖合同》的有效组成部分及延续,未提及事宜仍以《商品房买卖合同》为准。附件一:附送家私和电器清单如下:1、窗机床头柜贰套;2、电视柜贰个;3、书桌及椅零套;4、衣柜贰个;5、沙发及茶几贰套:6、名牌电视机贰台;7、名牌微波炉贰台;8、名牌消毒柜贰台;9、名牌冰箱贰台;10、名牌燃气灶零台;11、名牌电热水器贰台;12、名牌电吹风贰台;13、名牌户式空调贰台;14、名牌电磁炉贰台。广州邦泰置业有限公司认为双方在该补充协议中对涉案房屋原有间隔进行变更,现有间隔不适宜装燃气灶,故协议将原有的燃气灶变更为电磁炉。王静认为上述补充协议只是约定赠送的电器、家私变更,并没有约定涉案房屋不再开通燃气。广州邦泰置业有限公司于该次庭询中另提供了载明时间为20101025日的《通邮申报表》、《邮政延伸投递服务协议书》,其中《通邮申报表》载明申请的通邮设施设置方式为“4、设置收发室并刻制收发章”,“受理单位意见”一栏在“本处符合通邮条件,可予通邮”处打勾,在批复意见一栏签有“同意” 并盖有“广州邮政报刊发行局”印章。《邮政延伸投递服务协议书》约定:广州邮政报刊发行局(甲方,下同)在“不符合有关规定办妥通邮投递申请手续之前,或已办妥通邮手续但要求邮政部门提供高于现行颁布的邮政投递服务水平的延伸服务,甲方同意接受乙方(广州邦泰置业有限公司,下同)申请提供有偿延伸服务;甲方为乙方提供以下服务:投递国内国际平信寄挂号信、各类邮件(汇款)通知单,投递邮政广告;投递国内、国际特快专递、快递包裹;投递报刊杂志;收订报刊服务;(应乙方要求,甲方可安排一定昀时间上门服务);乙方要求甲方的投递地点为海珠区新港东路43号之一”。王静对上述证据的真实性不予确认,但无提供充分证据否定上述《通邮申报表》、《邮政延伸投递服务协议书》的真实性。经本院函询广州市邮政局有关上述《通邮申报表》、《邮政延伸投递服务协议书》的真实性以及涉案房屋所在邦泰公寓是否符合通邮条件、有无通邮问题,广州市邮政局于2012218日复函称“广州邦泰置业有限公司于20101025日向我局下属单位广州邮政报刊发行局就广州市新港东路43-55号(单号)、43号之一、43号之二(下称邦泰公寓)申报通邮。因广州邦泰置业有限公司已再邦泰公寓设置了收发室,刻制了邦泰公寓邮件收发章,并承诺负责邮件投派给业主(见附件一),即说明邦泰公寓已符合通邮条件。根据邮政行业相关法律法规(见附件二),我局已在广州邦泰置业公司出具承诺证明后提供了通邮服务 ”。

广州市邮政局在该函所附附件为:附件一:广州邦泰置业有限公司于201111日出具的“关于邦泰公寓邮件收发的函”以及于20101025日出具的《证明》;附件二:相关邮政行业法律法规:《中华人民共和国邮政法实施细则》( 1990.11)第三十六条;2、国家邮政局《关于发布(邮政普遍服务)行业标准的通知》(国邮发(2009) 170号)第7.2.1.3款;3、广东省人民政府令第148号《广东省邮政普遍服务保障监督办法》第二十一条。

王静向本院提交了广东省邮政管理局2011-14号《受理告知书》,证明广东省邮政管理局已限令广州邦泰置业有限公司于2012515日前按国家规定的标准设置信报箱。广州邦泰置业有限公司确认已收到广东省邮政管理局发出的《责令限期改正通知书》,但称其公司已向国家邮政局申请行致复议。广州邦泰置业有限公司提供了广东省邮政管理局《关于撤回粤邮管限改[2012]01号责令限期改正通知书的决定》,该决定载明广东省邮政管理局于2012423日撤回粤邮管限改[2012]01号《责令限期改正通知书》。王静确认收到该份决定,但表示广东省邮政管理局复函中向其表示将重新启动调查程序,但其现未收到相关调查结果。

诉讼中,广州邦泰置业有限公司在原审代理词中称:王静违反合同约定,未缴存住宅专项维修资金,依照合同约定,王静未按规定缴存首期住宅专项维修资金的,广州邦泰置业有限公司不得将房屋交付王静。王静称由于广州邦泰置业有限公司发出的收楼通知中载明的房屋建筑面积与合同不符,对此广州邦泰置业有限公司不能做出合理解释,故其在不清楚涉案房屋的真实面积的情况下无法缴纳专项维修资金,只要涉案房屋设立了标准信箱、铺设煤气管道至涉案房屋内,其立即缴纳住房专项维修资金。广州邦泰置业有限公司称其已向王静解释房屋面积差的问题是因为预测面积与实测面积不同导致的,认为缴纳住房专项维修基金和面积差异款是王静收楼的前提,王静的行为表明自己不愿意收楼,违反合同约定,逾期收楼的责任在王静,广州邦泰置业有限公司无义务向其支付违约金。2012319日,王静交纳了住房维修基金8871.52元。 

原审期间,广州邦泰置业有限公司提供了2011420日的《广州市城市建设档案馆城建档案借阅利用立案申请回执》,该回执显示广州邦泰置业有限公司申请查阅档号D6.1-2010-0198的穗规验证[2010]1016号文。广州邦泰置业有限公司称涉案房屋所在建筑物已取得《广州市建设工程规划验收合格证》,只是在办理房屋确权时将原件提交给了有关部门,其公司现只能提供穗规验证[2010]1016号《广州市建设工程规划验收合格证》复印件。王静对《广州市建设工程规划验收合格证》的真实性无异议,但坚持认为该证据超过举证期限。

广州邦泰置业有限公司向本院提供了《广州燃气集团有限公司任务单》复印件(编号:1205 17782679),该任务单载明“已上门,客户将房屋格式(间隔)改变,无独立厨房,不具备管道燃气安装条件”。为核清上述任务单的真实性,核清涉案房屋在无独立厨房、厨房与卧室之间没有间隔的情况下是否具备安装管道燃气等问题,本院致函给广州燃气集团有限公司。广州燃气集团有限公司。广州燃气集团有限公司复函称:“一、任务单号为1205 17782679的《广州燃气集团有限公司任务单》与我司存档资料一致,属实;二、据城镇燃气设计规范GB50028-200610.2.14项第一款、第10.2.26项、第10.3.2项第二款等规定,上述任务单所涉房屋广州市海珠区新港东路邦泰国际公寓43-1Al1506房在没有独立厨房、厨房和卧室之间没有间隔的情况下,不符合安装使用管道燃气设施的规范要求.不能安装管道燃气”。王静称广川邦泰置业有限公司的销售人员曾告知其厨房与卧室之间会安装一扇隐藏式玻璃推拉门,用以防止厨房油烟并与卧室间隔开,但广州邦泰置业有限公司没有按约定安装该扇推拉门,并认为业主已经将间隔权利授予了开发商,开发商故意不对厨房进行封闭,而造成不能铺设燃气,责任应在开发商,双方没有任何文字明确表示不铺设燃气管道。广州邦泰置业有限公司对王静的上述陈述予以否认,认为双方在签订补充协议时并没有约定安装将厨房与卧室间隔开来的推拉门。

本院认为:广州邦泰置业有限公司称涉案房屋所在建筑物已取得《广州市建设工程规划验收合格证》,只是在办理房屋确权时将原件提交给了有关部门,其公司现只能提供穗规验证[2010]1016号《广州市建设工程规划验收合格证》复印件。结合广州邦泰置业有限公司于原审期间提供的2011420日《广州市城市建设档案馆城建档案借阅利用立案申请回执》来看,该回执显示广州邦泰置业有限公司申请查阅档号D6.1-2010-0198的穗规验证[2010]1016号文,王静未能提供相反证据否定该证据的真实性,结合涉案房屋所在建筑物已于2010109日取得《竣工验收备案表》的实际情况来看,故本院对广州邦泰置业有限公司关于其在向王静发出收楼通知前已取得《广州市建设工程规划验收合格证》 的主张予以采信。

关于涉案房屋是否取得通邮的相关证明文件的问题。二审期间,广州邦泰置业有限公司提供了20101025日的《通邮申报表》、《邮政延伸投递服务协议书》,王静无提供充分证据否定上述《通邮申报表》、《邮政延伸投递服务协议书》的真实性,且根据广州市邮政局2012218日的复函内容来看,涉案房屋所在邦泰公寓已在20101025日向邮政部门申报通邮,邮政部门已为邦泰公寓提供了通邮服务,故本院对广州邦泰置业有限公司关于涉案房屋已取得通邮的相关证明文件的主张予以确认。合同并无明确约定涉案房屋必须设立标准信报箱后才具备交楼条件,只是要求涉案房屋取得通邮的相关证明文件,上诉人王静以涉案房屋未安装标准邮箱为由,认为涉案房屋不符合通邮条件依据不足,本院不予支持。

关于涉案房屋是否具备通气条件并有无取得通气证明的问题。虽然涉案《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定广州邦泰置业有限公司在交楼时应向王静提供有关商品房供气的永久使用证明材料,然而双方于2010929日签订《邦泰国际公寓补充协议》,对原有房屋间隔进行了变更,故涉案房屋能否安装管道燃气取决于变更后的房屋间隔是否仍符合管道燃气的安装条件。从《邦泰国际公寓补充协议》所附平面图来看,涉案房屋变更后的间隔为开放式厨房,厨房与卧室之间没有间隔标识。王静虽然称广州邦泰置业有限公司的销售人员曾告知其厨房与卧室之间会安装一扇隐藏式玻璃推拉门,用以防止厨房油烟并与卧室间隔开,广州邦泰置业有限公司没有按约定安装该扇推拉门,故意不对厨房进行封闭,造成不能铺设燃气管道的责任应在开发商。因王静对其该主张并无提供充分的证据予以佐证,广州邦泰置业有限公司对王静的上述陈述亦予以否认,故本院对王静的该主张不予采信。结合《邦泰国际公寓补充协议》所附平面图、广州燃气集团有限公司出具的任务单以及复函内容来看,涉案房屋的现有间隔没有独立厨房,厨房与卧室之间没有间隔。广州燃气集团有限公司亦认为涉案房屋在没有独立厨房,厨房与卧室之间没有间隔的情况下,不符合安装管道燃气设施的规范要求,不能安装管道燃气。由此可见,涉案房屋在现有间隔下无法取得供气的永久使用证明材料,系因王静、广州邦泰置业有限公司协商变更房屋间隔所致,上诉人王静认为涉案房屋无法取得供气的永久使用证明材料系广州燃气集团有限公司过错所致依据不足,本院不予支持。涉案《广州市商品房买卖合同(预售)》合同附件六“室内装修、设备配置标准”关于“厨房设备”的约定以及《邦泰国际公寓补充协议》所附“附送家私和电器清单”中均无配备燃气设备的约定,约定的均为电热水器、电磁炉等电器设备,王静在双方对原合同约定房屋间隔作出变更,变更后的房屋间隔不能安装管道燃气,且并无提供其他证据证明涉案房屋并无达到满足其日常生活居住的基本需要的情况下,以广州邦泰置业有限公司没有在涉案房屋内铺设燃气管道,涉案房屋未取得通气证明文件为由拒绝收楼的主张依据不足,本院不予支持。据上,本院认为涉案房屋在20101130日前具备交楼的条件,王静认为涉案房屋至今未符合交楼条件的主张不能成立,本院不予支持。

虽然本案讼争房屋在20101130日前已具备交楼条件,但涉案<</span>广州市商品房买卖合同(预售)》中约定广州邦泰置业有限公司(甲方,下同)在交楼时应向王静(乙方,下同)提供有关该商品房的下列资料:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;(六)《房地产(住宅)质量保证书》(七)《房地产(住宅)使用说明书》(八)《临时管理规约》或《管理规约》;上述文件中,(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;(六)、(七)项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容,甲方应提供以加盖公章的原件给乙方;(八)项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担。广州邦泰置业有限公司并无充分证据证明其在通知王静收楼时已向王静出示合同约定文件的原件,故王静在此情况下有权依照上述合同约定,拒绝收楼。广州邦泰置业有限公司直至诉讼中才以提交证据的方式向王静出示了上述合同约定的文件原件并提供了相应的复印件,且通邮的证明文件直至201189日才向王静出示、提供,故广州邦泰置业有限公司至该日才满足了合同约定的上述交付标准,广州邦泰置业有限公司认为其在20101125日已向王静交楼的主张不能成立,本院不予支持。

涉案《广州市商品房买卖合同(预售)》约定:王静应当向广州邦泰置业有限公司提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件,并提供原件核对;王静应当按照有关规定交存住宅专项维修资金;王静未按规定交存首期住宅专项维修资金的,广州邦泰置业有限公司不得将房屋交付王静。广州邦泰置业有限公司已在《邦泰公寓收楼通知书》中通知王静在办理收楼手续前缴纳涉案房屋的首期专项维修资金。王静称广州邦泰置业有限公司未能解释如何出现面积差问题,未设立标准信箱、未将燃气管道铺设至涉讼房屋内,所以其未缴纳涉案房屋的住宅专项维修资金。从《广州市商品房买卖合同(预售)》以及《邦泰公寓收楼通知书》所载明的房屋建筑面积来看,两者之间确实存在面积差,但《广州市商品房买卖合同(预售)》对房屋实测套内建筑面积与合同约定套内建筑面积出现面积误差的情况已有明确约定,故广州邦泰置业有限公司有无解释面积差的问题不足以构成王静拒绝缴纳住宅专项维修资金的理由。《广州市商品房买卖合同(预售)》并无约定涉案房屋设立标准信箱、燃气管道铺设至屋内为住宅专项维修资金交纳的前提,广州邦泰置业有限公司在王静缴纳首期住宅维修资金前依照合同约定有权拒绝向其交付涉案房屋:王静至2012319日才缴纳涉案房屋的首期住宅专项维修资金,如前所述.广州邦泰置业有限公司于201189日已满足了合同约定的交付标准,故王静要求广州邦泰置业有限公司承担逾期交楼的违约责任依据不足,本院不予支持。

综上所述,因广州邦泰置业有限公司在二审期间提供了新证据,广州邦泰置业有限公司关于其已符合合同约定的交楼条件和交付标准的上诉理由成立,本院予以支持,但原审案件受理费仍应由广州邦泰置业有限公司负担。王静要求广州邦泰置业有限公司承担逾期交楼违约责任的请求不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》对一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定,判决如下:

    一、撤销广州市海珠区人民法院(2011)海民三初宇第864号民

事判决;

    二、驳回王静的全部诉讼请求。

    一审案件受理费1145元由广州邦泰置业有限公司负担,二审

案件受理费2290元由王静负担。

    本判决为终审判决。

 

        汪秀兰

          

   代理审判员       

书 记 员   闫 娜


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