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争议裁判文书
上传人评语:本案双方的争议焦点在于金鹰公司能否依据《房屋租赁协议》解除的事实,主张解除案涉《产权转让合同》。
 
上诉人金鹰国际商贸集团(中国)有限公司与被上诉人安徽古井集团有限公司、安徽瑞景商旅(集团)有限责任公司股权转让合同纠纷案
最高人民法院
民事裁判文书
(2017)最高法民终315号

中华人民共和国最高人民法院

2017)最高法民终315

上诉人(一审原告、反诉被告):金鹰国际商贸集团(中国)有限公司。住所地江苏省南京市。

法定代表人:王恒,该公司董事长。

委托诉讼代理人:王世杜,北京大成(南京)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李晨,北京大成(南京)律师事务所律师。

被上诉人(一审被告、反诉原告):安徽古井集团有限责任公司。住所地安徽省亳州市。

法定代表人:梁金辉,该公司董事长。

委托诉讼代理人:李宏,北京德恒(合肥)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:吴仝美子,北京德恒(合肥)律师事务所律师。

被上诉人(一审被告、反诉原告):安徽瑞景商旅(集团)有限责任公司。住所地安徽省合肥市。

法定代表人:王力,该公司董事长。

委托诉讼代理人:胡正安,北京德恒(合肥)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李晓新,北京德恒(合肥)律师事务所律师。

上诉人金鹰国际商贸集团(中国)有限公司(以下简称金鹰公司)因与被上诉人安徽古井集团有限公司(以下简称古井集团)、安徽瑞景商旅(集团)有限责任公司(以下简称瑞景公司)股权转让合同纠纷一案,不服安徽省高级人民法院(2015)皖民二初字第00014号民事判决,向本院提出上诉。本院于2017427日立案后,依法组成合议庭,并于201768日进行了公开开庭审理。上诉人金鹰公司委托诉讼代理人王世杜、李晨,被上诉人古井集团委托诉讼代理人李宏、吴仝美子,被上诉人瑞景公司委托诉讼代理人胡正安、李晓新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金鹰公司上诉请求,1、撤销(2015)皖民二初字第00014号民事判决。2、改判支持金鹰公司在一审中的诉讼请求,即确认金鹰公司与古井集团、瑞景公司之间的《产权转让合同》已于201588日解除;判令古井集团、瑞景公司返还转让价款人民币2.67亿元,并按照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率支付自2015811日起至实际返还之日止的利息,或者将本案发回重审。3、判决一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。

主要理由为:一、古井集团、瑞景公司未按约定履行义务,《产权转让合同》并未履行完毕,可以解除。转让公告、《产权转让合同》的《补充协议》中均明确约定“瑞景国际店”(即百花井门店)和“瑞景名品中心店”(即大东门门店)现使用房屋15年租赁期。金鹰公司受让股权目的是为了获得目标公司(即安徽省瑞景商业有限责任公司,后更名为安徽金鹰商贸有限公司)对两门店15年经营权,该经营权的实现需要15年租赁期限保证。因此,确保目标公司租赁两门店15年期限的义务是合同主要义务。两门店15年租赁期限履行完毕之前,古井集团和瑞景公司就未能完成合同所约定的义务,故《产权转让合同》并未履行完毕,可以解除。二、以上两门店15年租赁期事关《产权转让合同》根本目的,故金鹰公司有权依据《房屋租赁协议》解除的事实主张解除《产权转让合同》。金鹰公司以超过评估价6倍的2.67亿元的高价收购目标公司,表面上是收购股权,实际上是收购“瑞景国际店”和“瑞景名品中心店”两家高档百货商场15年经营权。《房屋租赁协议》中已明确约定,古井集团、瑞景公司、澳鑫公司等各方当事人均明知,《房屋租赁协议》解除,将导致金鹰公司签订《产权转让合同》的根本目的无法实现。现《房屋租赁协议》的解除导致“瑞景国际店”的经营权丧失,金鹰公司的合同目的无法实现。故金鹰公司有权根据《产权转让合同》中“一方在合同约定期限内没有履行合同或有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方有权解除本合同”的约定解除该合同,并依法要求出让方返还股权转让款。结合本案情况,可以在目标公司清算后,扣除经营负债,剩余作为实际应返还价款返还。三、根据《房屋租赁协议》约定,古井集团、瑞景公司、澳鑫公司负有解决小业主纠纷的责任。在目标公司201473日提前致函提醒前提下,古井集团、瑞景公司、澳鑫公司不作为或者作为不力,未能妥善解决与小业主之间的产权纠纷,致使20141114日至2015412日期间,小业主在“瑞景国际店”18次聚集严重干扰正常经营,目标公司被迫关闭门店,丧失经营权,由此产生的法律后果应由古井集团、瑞景公司、澳鑫公司承担。

古井集团辩称,一、金鹰公司对《产权转让合同》不享有单方解除权。该合同转让标的,是目标公司股权,具体对应目标公司资产、应收债权、团队、商标使用权、商誉等,而非仅仅是15年经营租赁期。以上资产过户后由金鹰公司控制,《产权转让合同》已经履行完毕,根本目的已经实现,无权单方解除。古井集团、瑞景公司已经督促出租方根据约定价格与目标公司签订15年的房屋租赁合同,完成转让公告、《产权转让合同》、《补充协议》约定的义务。《房屋租赁协议》中关于根本目的的约定对应责任为古井集团、瑞景公司向承租人承担该租赁协议的违约赔偿责任,与金鹰公司的单方解除权无关。《产权转让合同》与《房屋租赁协议》是两份独立合同,性质、签约主体均不同,依据合同相对性原则,不能依据《房屋租赁协议》解除《产权转让合同》。二、大东门门店无产权纠纷,百花井门店只有小部分小业主有维权行为,且在2015412日后已结束,未达到《房屋租赁协议》不能履行程度,金鹰公司没有丧失对租赁房屋的占有。《房屋租赁协议》的解除是金鹰公司基于商业原因单方违约、擅自关闭门店的结果。三、《产权转让合同》已经履行完毕,交易标的发生重大变化,不可能再恢复原状。金鹰公司无权解除《产权转让合同》,更无权要求返还转让价款。

瑞景公司答辩意见同古井集团。

金鹰公司向一审法院起诉请求:一、确认金鹰公司与古井集团、瑞景公司签订的《产权转让合同》已于201587日解除;二、判令古井集团、瑞景公司返还转让价款2.67亿元,并按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率支付自2015811日起至实际返还之日止的利息(暂计算至2015812日,共计53217元);三、判令古井集团、瑞景公司承担本案诉讼费。

一审法院查明:2010625日,合肥市产权交易中心受古井集团的委托,对其和其全资子公司瑞景公司分别持有的安徽省瑞景商业有限责任公司(后更名为安徽金鹰商贸有限公司,简称目标公司)20%80%的股权进行公开转让。对于拟转让的股权,古井集团已履行必要的评估及审批程序。金鹰公司以2.67亿元的价格成为此次股权转让的受让方。201086日,古井集团、瑞景公司作为转让方与金鹰公司作为受让方签订一份《产权转让合同》,约定:古井集团、瑞景公司分别持有目标公司20%80%的股权。该股权对应的资产、负债及相关情况详见安徽致远资产评估有限公司出具的《安徽瑞景商业有限责任公司拟改制项目评估报告》。古井集团、瑞景公司将目标公司以2.67亿元转让给金鹰公司。金鹰公司于本合同签订之日起5个工作日内将转让价款一次性汇入合肥市产权交易中心指定账户。自本合同生效且转让价款全部汇入合肥市产权交易中心指定账户次日起,古井集团、瑞景公司协助金鹰公司办理股权变更登记手续。目标公司在此期间的损益由转让方按在目标公司中的持股比例承担或享有。转让过程中涉及的税费,按国家法律法规的规定各自承担,但办理股权工商变更登记的费用由金鹰公司承担。发生下列情况之一时,一方可以解除本合同:1、由于不可抗力或不可归责于某方的原因致使本合同目的无法实现的;2、另一方在合同约定期限内没有履行合同或有其他违约行为致使不能实现合同目的的。任何一方违约而给守约方造成损失的,违约方应赔偿守约方损失。有关店面租赁期限及租金水平、瑞景商标的使用及收费问题由相关当事方协商后确定。

同日,古井集团、瑞景公司作为转让方,与金鹰公司作为受让方又签订一份《补充协议》,约定:一、关于目标公司门店租赁合同问题。对于目标公司现有的百花井门店和大东门门店使用房屋,古井集团、瑞景公司承诺两店租期不少于15年,前三年按目前租金水平不变(2011年至2013年),其中百花井门店租金580万元/年,大东门门店租金495万元/年,2014年至2020年每年递增5%2021年至2025年租金保持不变。如在上述15年期限内,目标公司无法继续租赁百花井门店和大东门门店现使用房屋的,由古井集团协调解决并承担责任。如租金高于上述约定水平,由古井集团承担租金差价。二、关于6436万元欠款的问题。瑞景公司欠目标公司6436万元,由瑞景公司分三年还清,在归还期间欠款不计利息,每年支付三分之一的欠款,首次支付时间为本协议生效一年后7日内,第二次、第三次支付日为前一次支付日的次年对应日。古井集团承诺对瑞景公司上述债务的偿还承担连带保证责任。……五、关于瑞景商标使用问题。瑞景公司依法持有“瑞景”商标(注册号4307396),授权金鹰公司在15年期限内无偿使用,并协助办理相关手续。金鹰公司在使用“瑞景”商标时,使用范围为目标公司的百花井门店和大东门门店,可以与自有商标“金鹰”一同使用。六、其他。本协议与《产权转让合同》具有同等法律效力。

2010719日,金鹰公司向合肥市产权交易中心缴纳保证金4000万元。协议签订后,金鹰公司于2010811日向安徽省联合技术产权交易所有限公司转款227490500元(其中服务费490500元)。20108月,目标公司的股东由古井集团、瑞景公司变更为金鹰公司。2010112日,安徽瑞景商业有限责任公司名称变更为安徽金鹰商贸有限公司。

2010820日,安徽澳鑫房地产开发有限公司(以下简称澳鑫公司)作为出租方(甲方),与目标公司作为承租方(乙方),古井集团、瑞景公司共同作为担保方(丙方)签订了一份《房屋租赁协议》,约定:澳鑫公司系古井集团的控股子公司,古井集团、瑞景公司与金鹰公司签订了《产权转让合同》,已将目标公司100%股权转让给了金鹰公司。澳鑫公司和古井集团、瑞景公司均知悉本租赁协议如不能履行则金鹰公司《产权转让合同》的根本目的将无法实现,为此,澳鑫公司与目标公司根据合同法及其他相关法律法规,在平等自愿基础上,就澳鑫公司向目标公司出租位于合肥市,达成有关约定;同时,为保证本租赁协议及澳鑫公司、古井集团、瑞景公司和金鹰公司之前签署的《产权转让合同》及其《补充协议》有关内容的实际履行,古井集团、瑞景公司对本协议中出租方的义务向目标公司提供连带责任保证。一、租赁房屋。百花井门店现使用的百花大厦1-5层房屋(建筑面积12294㎡)由澳鑫公司以租赁房屋现状继续租赁给目标公司使用。对于租赁物,澳鑫公司承诺合法拥有其出租权。二、租赁期限。租赁期限为15年,自2010812日起至20251231日止。……三、租金。2010年余下时间及2011年至2013年期间,租金标准为580万元/年;2014年至2020年期间每年租金按照上一年度租金标准递增5%2021年至2025年租金标准按照2020年度租金标准保持不变。四、租金支付。租金按季度支付。自租赁期限开始计算之日起,在每个季度开始前10个工作日支付下季度租金。五、使用方式。目标公司承租房屋的用途为商场。目标公司应当合法使用租赁房屋,不得利用租赁房屋从事违法、犯罪行为。……十、违约责任。(一)澳鑫公司和古井集团、瑞景公司应当采取一切必要措施保证本租赁协议得以履行,如因“小产权房”等问题引发的纠纷,而影响到租赁协议的履行,澳鑫公司和古井集团、瑞景公司应当采取措施消除该不利因素。如果澳鑫公司和古井集团、瑞景公司未采取积极措施加以消除,目标公司可以采取措施进行消除,由此所产生的费用由澳鑫公司和古井集团、瑞景公司承担,并不得持有异议;(二)目标公司违约提前解除本协议的,已付租金不退,目标公司另行向澳鑫公司支付相当于当年度租金总额的违约金;(三)目标公司无故逾期支付租金的,则每逾期一天应向澳鑫公司支付应付未付租金1%的违约金。逾期支付租金达到三个月,澳鑫公司有权单方面解除合同,目标公司须补齐欠交租金,并另行向澳鑫公司支付相当于当季度租金总额的违约金;……(五)因澳鑫公司自身的权利瑕疵造成本协议不能全部履行的,澳鑫公司应当向目标公司承担违约责任,赔偿目标公司因此所受损失,该损失包括但不限于装修损失和逾期利润损失。(六)如澳鑫公司以外的其他产权人要求租金高于本协议第三条约定水平的,目标公司仅承担本协议第三条约定的租金,由澳鑫公司承担高出本协议约定租金的差额,如澳鑫公司不承担,目标公司承担后可向澳鑫公司进行追偿。……十二、古井集团、瑞景公司责任。澳鑫公司及古井集团、瑞景公司均知悉该租赁协议不能履行将导致金鹰公司无法实现《产权转让协议》的根本目的,因此,古井集团、瑞景公司承诺本协议所述租赁关系无条件的能得以存续,否则古井集团、瑞景公司应当与澳鑫公司共同向目标公司承担本租赁协议违约的赔偿责任。

另查明:200411月至20076月期间,安徽古井房地产集团有限责任公司与551位业主就合肥市,涉及租赁总面积为4323.95㎡,该部分出租的房产主要分布在百花大厦第一、三、四、五层。《以租待售合同》约定,在租赁期内,由安徽古井房地产集团有限责任公司向业主支付租金,每年支付租金相当于购房款的10%。出租方同意承租人对承租的房产进行转包、转租。10年租赁期限届满,只要业主明确表达出售意愿,安徽古井房地产集团有限责任公司必须以购房款的双倍价格购买业主出租的房产。

201473日,目标公司致函澳鑫公司:1、请贵司就部分售后返租合同到期的后续处理明确具体解决方案,并告知我司;2、请贵司成立专项协调小组,全力推进商铺售后返租合同到期解决方案的执行,制定切实可行的工作推进计划表;3、我司要求专项协调小组成员应包括我司指定人员,以便我司及时了解事态进展。201411月,《以租待售合同》陆续到期。20141114日至2015412日期间,部分业主多次到百花井门店采取封门或冲入商场强行撤柜等行为,要求收回租赁房产,影响了百花井门店的正常经营,为此当地公安干警多次出警维持秩序。20141117日,目标公司致函澳鑫公司称:20141114日上午,百花大厦近50位小业主到我司聚众闹事,已严重影响我司正常经营。现我司在此郑重函告贵司,请贵司于3日内拿出解决方案,迅速推动此事的解决,消除商铺售后返租到期对我司商场经营的不利影响,否则由此造成的一切后果将由贵司承担。20141119日,澳鑫公司致函目标公司称:对贵公司提出的百花大厦部分售后返租到期商铺相关事宜,我公司正在密切关注并采取积极措施进行处理中,相关进展情况将及时向贵公司通报。20141211日,澳鑫公司致函目标公司称:目前已有部分小业主办理完成相关回购手续,其他一些小业主也在陆续办理当中。对一小部分小业主超出合同约定的诉求,我公司不予支持。如果部分小业主对我公司的解决方案不予认同,可在法律框架内协商解决或通过诉讼方式进行解决。201516日,北京市高朋(南京)律师事务所受金鹰公司委托向古井集团、瑞景公司、澳鑫公司发出律师函称:请贵司在收到本函后十日内采取措施与小业主达成初步解决方案,并保证小业主方不再有影响百花井门店正常经营的行为;如贵司不能妥善解决,金鹰公司有权采取必要的自救措施加以维护自身合法权利,包括但不限于暂停支付租金,提起违约诉讼等。2015128日,古井集团回函称:律师函已收悉。我司对此高度重视,愿意本着坦诚务实、合作共赢的原则,积极协商,妥善解决。20141125日、2015130日,古井房地产公司、澳鑫公司分别发布公告,要求百花大厦业主在公告发出后30日内与公司联系,商讨后续事宜。2015430日,金鹰公司致函古井集团、瑞景公司、澳鑫公司称:由于贵司的违约行为,我司决定关闭百花井及大东门门店,并于2015512日与贵司进行清算。同时我司就贵司的违约行为而导致的上述合同的解除保留向贵司追偿的权利。201558日,古井集团、瑞景公司、澳鑫公司共同向金鹰公司暨目标公司回函称:针对小业主产权房问题,我方一直在积极采取措施通过续租或回购方式与到期或未到期的业主进行协商,目前已经解决了大部分小业主产权房问题,并未实质影响百花井门店的整体经营。2015514日,金鹰公司通知古井集团、瑞景公司及澳鑫公司称:我方已将百花井及大东门门店经营场所的商铺撤场完毕,场内遗留物清理完毕,做好了交接物业的一切准备工作,请贵司于收到本函之日起三日内安排相关人员与我方人员进行百花井门店及大东门门店经营场所的交接事宜,及时完成物业接收。如贵司不能及时接收物业,我司不承担因此发生的各项损失。关于双方后续事宜的谈判沟通,亦请贵司指派专人与我司进行对接。2015515日,澳鑫公司致函目标公司称:根据协议的约定,2015年第一季度租金,应予20141222日至1231日时段内支付完毕,经我公司多次催要,你公司至今仍未支付租金,逾期已达四个多月。为此,正式函告如下:1、解除双方之间于2010820日签订的《房屋租赁协议》;2、请你公司收到本函后三内内向我公司移交承租的百花大厦1-5层房屋及相关设施设备;3、请你司在收到本函后三日内向我司支付所欠租金及按照合同约定的违约金。2015529日,目标公司与澳鑫公司办理了租赁物业及相关设施设备移交手续。201585日,金鹰公司向古井集团、瑞景公司发出《解除合同通知函》,该函称:《房屋租赁协议》明确约定,贵公司知悉《房屋租赁协议》不能履行将导致我公司无法实现《产权转让合同》的根本目的,贵公司承诺保证《房屋租赁协议》所述租赁关系无条件得以存续。但是由于贵公司未能解决百花井门店的房屋所有权问题,自2014年年底以来,小业主几乎每周均组织几十人甚至上百人到百花井门店主张权利,导致部分商品被破坏,目标公司无法正常营业,《房屋租赁协议》因贵公司的违约行为已无法继续履行,我司订立的《产权转让合同》的根本目的无法实现,根据合同约定,我司有权要求解除《产权转让合同》,现正式通知如下:1、即日起解除双方签订的《产权转让合同》;2、贵公司在收到本函之日起3日内,应向我公司返还转让价款2.67亿元;3、贵公司的违约行为给我公司造成了巨大损失,我公司对此保留一切追究的权利。201586日、88日,瑞景公司、古井集团分别收到该解除函。

再查明:目标公司租用百花大厦1-5层房产(百花井门店),租赁面积12294㎡(包含小产权面积4323.95㎡)。目标公司另与瑞景公司签订《房屋租赁协议》,约定租用瑞景公司房产(大东门门店),租用面积10356㎡。截止2015430日金鹰公司决定关闭百花井门店和大东门门店时止,澳鑫公司已回购小产权房并办理产权证86户。

一审法院认为:根据查明的事实,201086日,金鹰公司与古井集团、瑞景公司签订《产权转让合同》,此后,金鹰公司已按约支付转让价款2.67亿元,古井集团、瑞景公司亦将其持有的目标公司股权转让至金鹰公司名下,《产权转让合同》已基本履行完毕。2010820日,古井集团、瑞景公司、目标公司及澳鑫公司又签订一份《房屋租赁协议》。因部分小业主与澳鑫公司发生产权纠纷,在一段时间内影响了目标公司的正常经营,2015430日,金鹰公司致函古井集团、瑞景公司及澳鑫公司,决定关闭百花井门店和大东门门店,并确定于2015512日进行清算。2015514日,金鹰公司书面通知要求在3日内安排人员进行交接事宜,2015515日,澳鑫公司致函目标公司,解除双方于2010820日签订的《房屋租赁协议》。2015529日,目标公司与澳鑫公司办理了租赁物业及相关设备、设施的移交手续。至此,案涉《房屋租赁协议》已实际解除,对此各方均无异议。双方的争议焦点在于金鹰公司能否依据《房屋租赁协议》解除的事实,主张解除案涉《产权转让合同》。对此分析评判如下:一、根据《产权转让合同》及《补充协议》的约定,金鹰公司不享有单方解除权。《产权转让合同》约定:如一方在合同约定的期限内没有履行合同或有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方可以解除合同。该约定既是法定解除合同的条件,也是约定解除合同的条件,适用守约方在另一方履行合同过程中存在严重违约行为的情形。本案中,因《产权转让合同》并未约定租赁方面的内容,且合同约定的义务双方已基本履行完毕,故金鹰公司依据约定,不享有合同解除权。虽然《补充协议》中对租赁方面的事项仅约定“如15年期限内,目标公司无法继续租赁百花井门店和大东门门店的,由古井集团协调解决并承担责任。如租金高于上述约定水平,由古井集团承担租金差价”,但该约定的内容并非基于产权转让关系下,转让方与受让方的义务,也不是解除《产权转让合同》的条件,而是其后签订《房屋租赁协议》中需约定的义务,故依据《补充协议》约定,金鹰公司亦不享有解除权。二、《房屋租赁协议》约定:澳鑫公司和瑞景公司、古井集团均知悉本租赁协议如不能履行则导致金鹰公司无法实现《产权转让合同》的根本目的,因此古井集团、瑞景公司承诺本协议所述租赁关系无条件的能得以存续,否则古井集团、瑞景公司应当与澳鑫公司共同向目标公司承担本租赁协议违约的赔偿责任,该约定意在强调《房屋租赁协议》继续履行的重要性,而不是当然赋予金鹰公司享有解除《产权转让合同》的权利。将古井集团、瑞景公司作为租赁协议第三方对出租方违约承担相应的民事责任,目的在于将来与小业主之间可能发生房产纠纷时,督促其能与出租方澳鑫公司积极采取有效措施,确保《房屋租赁协议》的顺利履行。三、《房屋租赁协议》与《产权转让合同》、《补充协议》虽然在内容上具有一定的牵连,但两个合同关系的性质不同,受不同的法律规范调整。《房屋租赁协议》的解除,并不必然导致《产权转让合同》的解除。金鹰公司依据《房屋租赁协议》已解除的事实,主张解除已基本履行完毕的《产权转让合同》,突破了合同相对性原则,缺乏相应的法律依据和事实依据,同时也有违市场交易的安全,影响交易秩序的稳定。四、目标公司的股权发生变更后,是否继续延续原租赁合同关系,取决目标公司作为经营主体对商业市场的风险判断。当不能继续履行《房屋租赁协议》的风险发生时,目标公司可按照协议的约定行使救济权并承担风险。金鹰公司解除《产权转让合同》的请求,实质上是将受让股权后目标公司的经营风险全部转由受让股权前的股东承担,该请求对股权转让方古井集团、瑞景公司来说显失公平。综上,金鹰公司主张解除《产权转让合同》的理由不能成立,对其确认《产权转让合同》已于201587日解除及古井集团、瑞景公司返还转让款2.67亿元的请求,不予支持。古井集团、瑞景公司请求确认金鹰公司解除《产权转让合同》行为无效的理由成立,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决:一、确认金鹰国际商贸集团(中国)有限公司于201585日向安徽古井集团有限责任公司、安徽瑞景商旅(集团)有限责任公司发出的《解除合同通知函》不发生解除2010820日《产权转让合同》的法律效力;二、驳回金鹰国际商贸集团(中国)有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1377066元,由金鹰国际商贸集团(中国)有限公司负担。反诉案件受理费80元,由金鹰国际商贸集团(中国)有限公司负担。

二审期间,在召开庭前会议及开庭审理时,金鹰公司将上诉状中关于古井集团、瑞景公司返还转让款2.67亿元的请求变更为清算后扣除经营负债再计算应返还价款。古井集团、瑞景公司认为以上变更是对一审起诉请求的变更,不予认可。金鹰公司当庭明确,不对上诉状中的该项上诉请求做根本变更,只是表达如果法院判决合同解除,其不再要求返还原转让价款,而是要求返还清算扣除经营负债后的价款。故本院按金鹰公司原上诉请求进行审理。

二审期间,古井集团、瑞景公司提交了新证据:金鹰公司微信公众号20151210日发布的《告顾客书》(复印件)。该《告顾客书》载明“……因宿州路店经营及运营条件、配套及交通环境等无法达到金鹰商贸对顾客消费体验和购物环境的高标准要求,故宿州路店将于20151231日歇业……”,欲证明金鹰公司在合肥陆续关闭门店系基于自身商业经营因素导致,关闭百花井门店从本质上和小业主维权没有实质关系。金鹰公司对该证据的真实性予以认可,但认为与所要证明的事实无关联性,不能达到其证明目的。

二审审理查明的案件事实与一审查明的一致,本院予以确认。

本院认为:本案争议的焦点在于金鹰公司能否依据《房屋租赁协议》的解除而对《产权转让合同》行使单方解除权。对于合同的解除,如果合同一方行使单方解除权,应符合约定解除条件或法定解除条件。本案中,双方当事人签订的《产权转让合同》第七条第2项关于单方解除合同的约定为:“发生下列情况之一时,一方可以解除本合同:(1)由于不可抗力或不可归责于某方的原因致使本合同目的无法实现的。(2)另一方在合同约定的期限内没有履行合同或有其它违约行为致使不能实现合同目的的。”可以看出,该约定与《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件相一致,而根据合同应当严守的原则,一般要在一方存在严重违约行为导致合同根本目的无法实现的情形下,守约方才可以行使单方解除权。因此,针对本案的焦点问题应重点审查《房屋租赁协议》的解除是否致使《产权转让合同》根本目的无法实现。

一、关于《产权转让合同》的根本目的及合同主要义务是否已经履行完毕。从《产权转让合同》的性质和内容来看,该合同实质为股权转让合同,约定转让的标的为古井集团、瑞景公司分别持有目标公司的20%80%股权,转让价款2.67亿元。该股权对应的资产、负债及相关情况详见安徽致远评估有限公司出具的《安徽瑞景商业有限责任公司拟改制项目评估报告》(致远评报字【2010】第25号)。而该评估报告中并未载明有关房屋租赁的具体内容,有关房屋租赁问题,只是在《产权转让合同》第十二条其他约定事项中的第2项约定“有关店面租赁期限及租金水平、瑞景商标的使用及收费问题由相关当事方协商后确定”。同日签订的《补充协议》,对欠款、或有债务、期间损益、商标使用等问题进行了约定,关于目标公司门店租赁合同的问题是其中之一,除租期不少于15年及租金问题外,还约定如在上述15年期限内,目标公司无法继续租赁“瑞景国际店”和“瑞景名品中心店”现使用房屋的,由古井集团协调解决并承担责任。如租金高于上述约定水平,由古井集团承担租金差价。可见,《产权转让合同》、《补充协议》中没有把房屋租赁问题作为主要权利义务加以约定,即便出现纠纷影响继续租赁,古井集团承担的也是协调解决及负担租金差价的责任,因此不能得出金鹰公司受让股权的主要目的就是取得相关门店15年经营权的结论。至于金鹰公司所提合肥市产权交易中心、古井集团联合发布的《关于安徽瑞景商业有限责任公司100%股权转让项目有关事项的补充说明》中明确的“瑞景国际店”和“瑞景名品中心店”租期暂定15年,对当事人不具有合同约束力,不能以此认为15年租赁经营权就是签订《产权转让合同》的根本目的。而实际上,金鹰公司与古井集团、瑞景公司于201086日签订《产权转让合同》及《补充协议》后,金鹰公司按约支付转让价款2.67亿元,古井集团、瑞景公司已将其持有的目标公司股权转让至金鹰公司名下,目标公司的股东由古井集团、瑞景公司变更为金鹰公司,金鹰公司已经实际控制目标公司并经营四年多时间,《产权转让合同》中双方当事人的主要义务已基本履行完毕。《补充协议》约定的相关从属义务,不影响股权转让合同主义务的履行和承担。因此,金鹰公司上诉称其受让股权目的是为了获得目标公司两门店15年经营权,《产权转让合同》并未履行完毕,缺乏合同依据和事实依据。

二、关于《房屋租赁协议》与《产权转让合同》、《补充协议》的关联关系。

金鹰公司认为《房屋租赁协议》中有关于《产权转让合同》根本目的的约定并主张其表面上是收购股权,实际上是收购“瑞景国际店”和“瑞景名品中心店”15年的经营权。《房屋租赁协议》中相关约定的主要内容为:澳鑫公司和瑞景公司、古井集团均知悉本租赁协议如不能履行则导致金鹰公司无法实现《产权转让合同》的根本目的,因此古井集团、瑞景公司承诺本协议所述租赁关系无条件的能得以存续,否则古井集团、瑞景公司应当与澳鑫公司共同向目标公司承担本租赁协议违约的赔偿责任。诚然,《房屋租赁协议》的履行对于目标公司的正常经营有一定影响,被上诉人对此亦不否认,但金鹰公司受让股权所对应的权益包括目标公司的资产、经营权、商标使用权等多个方面,“瑞景国际店”和“瑞景名品中心店”的经营权只是其中的一个方面。况且《房屋租赁协议》与《产权转让合同》、《补充协议》合同性质不同,签约主体虽是关联公司,但均是独立法人,应独立承担民事责任,不能等同,二者只是普通的关联合同关系,效力各自独立。重要的是,在《产权转让合同》中并未将《房屋租赁协议》的解除作为单方解除条件加以约定。以《房屋租赁协议》约定的内容来认定《产权转让合同》根本目的,并将股权的受让等同于前述两个门店15年经营权的受让,则依据不足。原审判决认为该约定意在强调《房屋租赁协议》继续履行的重要性,督促各方确保《房屋租赁协议》的顺利履行更符合实际。根据合同相对性原则,金鹰公司依据《房屋租赁协议》解除的事实主张解除《产权转让合同》,不能成立。

三、关于《房屋租赁协议》的履行情况及解除原因。基于以上两点分析,似无需再予探究《房屋租赁协议》的解除是否因古井集团、瑞景公司违约所致,但《房屋租赁协议》的履行对于金鹰公司的正常经营确有一定影响,且双方争议较大,故有必要从诚实信用及公平原则的角度对《房屋租赁协议》的履行情况及解除原因加以分析。首先,金鹰公司在签订《产权转让合同》时对租赁房屋存在“小产权房”问题应为明知,对可能发生租赁纠纷有一定预期。金鹰公司主张其在签订《产权转让合同》时并不知道有“小产权房”问题的存在,而是在目标公司签订《房屋租赁协议》时才知道的。古井集团、瑞景公司则认为金鹰公司决定受让股权对交易对象进行尽职调查时,其已向金鹰公司提供了全部相关资料,包括金鹰公司在一审时提交的小业主名下的部分房地产权证、百花大厦售后回租商铺统计明细表、《以租待售合同》等证据,金鹰公司签订《产权转让合同》时明知租赁房屋存在“小产权房”问题。根据本案具体情况又鉴于金鹰公司亦强调房屋租赁的重要性,故本院认为古井集团、瑞景公司主张金鹰公司在签订《产权转让合同》时已明知租赁房屋存在“小产权房”问题的事实具有高度可能性,应予认定。况且2010820日签订的《房屋租赁协议》第十条违约责任第(一)项中约定“甲方和丙方应当采取一切必要措施保证本租赁协议能得以履行,如果因“小产权房”等问题引发的纠纷。”,可以看出金鹰公司至少在此时已经知道相关店面存在“小产权房”问题,而在此后,金鹰公司未因房屋租赁中的“小产权房”问题对《产权转让合同》提出异议或者采取其他救济措施。因此,发生租赁纠纷在其预期范围内。其次,发生租赁纠纷的系部分房产且并非不能解决,不足以影响金鹰公司对目标公司的整体经营。目标公司租用百花井门店百花大厦1-5层房产面积12294㎡,大东门门店房产面积10356㎡,涉及小业主产权并发生纠纷的仅为百花井门店中的4323.95㎡,大东门门店并没有房屋租赁纠纷。同时,鉴于百货商场为开放式经营,商铺、档位之间没有封闭的物理间隔,一般都要出租统一经营,小业主收回商铺独立经营的可能性及所占比例不大,发生纠纷小业主的主要诉求实质是增加租金或者回购。对租金差价,《房屋租赁协议》第十条违约责任中第(六)项约定由出租方澳鑫公司承担,且澳鑫公司正在努力通过回购、提高租金及其他法律手段加以解决。故金鹰公司认为小业主产权纠纷分散楼层较广,小业主要求收回商铺问题无法解决,合同无法继续履行,以此证实小业主产权纠纷影响了目标公司的整体经营,不符合实际。再次,发生房屋租赁纠纷后,出租方和担保方均采取积极措施予以处理。应当说明的是,金鹰公司主张澳鑫公司系转租方,应对小业主产权问题提前予以解决,目标公司在20147月发生纠纷前曾致函澳鑫公司,要求澳鑫公司对其经营潜在的不利影响予以消除,确实表现了其积极履行合同,寻求长期合作的诚意。但在201411月发生租赁纠纷后,目标公司致函澳鑫公司、古井集团要求解决纠纷,澳鑫公司、古井集团则及时回函,并采取积极措施处理,对相关进展情况亦及时通报,截止2015430日金鹰公司决定关闭两家门店时,已回购部分小产权房并办理产权证。可见,古井集团、瑞景公司、澳鑫公司对金鹰公司及目标公司提出的问题正在积极回应、解决,但完全解决这些问题确实需要时间,对于履行期限较长的持续性合同,如果遇到履行障碍和风险,当事人尤其应当本着诚实信用原则,努力维护市场交易的安全和稳定。本案中,金鹰公司本应给予对方合理的时间解决小业主产权纠纷,但其却采取了关闭门店和不交租金的行为,在此情况下,澳鑫公司解除租赁协议并非存在恶意。最后,根据当时当地的商业经营环境,结合金鹰公司同时关闭没有受租赁纠纷干扰的大东门门店等情况来看,发生租赁纠纷只是其关闭门店的因素之一,主要原因应是出于商业综合体投资经营状况的考虑。总之,金鹰公司受让股权后经营目标公司,当影响《房屋租赁协议》履行的风险发生时,目标公司可按照《房屋租赁协议》的约定进行救济,而无须关闭门店以致解除《房屋租赁协议》。金鹰公司依据《房屋租赁协议》解除的事实主张解除《产权转让合同》,要求返还股权转让价款2.67亿元,实质上是将此经营风险要求受让股权前的股东承担,有失公平。

综上,《产权转让合同》已经基本履行完毕,且不存在《房屋租赁协议》的解除致使《产权转让合同》目的无法实现的情形,上诉人金鹰公司依据《房屋租赁协议》的解除对《产权转让合同》行使单方解除权,没有合同和法律依据。金鹰公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1377066元,由金鹰国际商贸集团(中国)有限公司负担。

本判决为终审判决。

长 刘慧卓

员 方金刚

员 刘京川

二〇一七年六月十六日

法官助理 金 悦


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