房子一直是老百姓最关心的话题之一，与房子有关的纠纷层出不穷。徐州市中级人民法院向社会公布2010年度徐州房地产典型纠纷十大案例。
购买公摊面积 买卖被判无效
市民祝某于2006年在一家写字楼里低价购买一间约40平方米的房屋后使用。2009年3月，该楼的业主委员会向开发商提起诉讼，认为祝某目前所拥有的那处房屋，应为公摊面积，要求恢复原状。开发商在限期把该楼层的楼梯口恢复原状，祝某将该房腾空迁出。
随后，祝某将开发商告上法庭，请求判决解除双方的购房协议并赔偿损失。经查，祝某和开发商协议书中约定由开发商将该房屋出售给祝某，原价8万元优惠后3万多元，开发商不需给祝某办理有关房产证、土地使用证等手续。
法院认为，双方对诉争房屋系公摊面积，开发商不具所有权，不能作为商品房出卖给祝某并为其办理合法手续，该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效，遂判决开发商返还祝某购房款。
提醒：在购买房屋时，一定要注意查看开发商的规划以及有无预售许可证，甚至可到产权部门查看欲购房屋状况。同时，不要轻易购买没有产权的房屋，一旦出现纠纷，吃亏的总是自己。
房价上涨 卖方迟延办证
王甲与王乙系同胞姊妹关系。2002年，王甲将其房屋以27000元的价格出售给其妹王乙。合同签订后，王乙付清房款并开始搬至房屋居住。但王甲却未将房屋产权变更至王乙名下，王乙多次催促未果。
2008年以后，争议房屋因地段优势价格飞涨。王乙再次找王甲要求变更房产登记，王甲却称双方并不存在买卖关系，而是租赁关系。王乙遂将王甲告上法庭。
在法院主持下，双方达成调解协议，确认房屋买卖合同关系，由王甲协助王乙办理房屋产权证，并向王乙支付逾期办证的违约金。
提醒：市民在签订购房合同时，不仅要明确房屋交付期限，也要明确办理产权的期限和违约责任。现实中，追究交付房屋违约责任的比较多，而追究迟延办证的违约责任比较少，但迟延办证也是一种侵权，受侵害人有权主张自己的合法权益。
转租有效 房主应守诚信
刘某与邵某签订房屋租赁合同，约定刘某将其所有的门面房出租给邵某使用，租赁期限5年，并约定邵某不得擅自改动或转租房屋。租赁合同签订后，邵某付清了全部租金并对房屋进行了必要的装修。
经营期间，在征得刘某同意后，邵某将涉案房屋转租与李某。后刘某以邵某将房屋转租与李某、擅自改动房屋为由，于2009年10月起诉，要求解除租赁合同并认定转租协议无效。法院判决驳回了刘某的诉讼请求。
提醒：实践中，经当事人的真实意思表示签订的房屋租赁合同，若不违反法律法规的强制性规定且合法有效，那么双方均应按照合同的约定享有权利，并履行相应的义务。承租人（包括次承租人）经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。
2007年7月，贺某与某房地产开发有限公司签订商品房认购单。贺某于当日支付了8万元认购金，房地产公司承诺于2009年底上房。然而至2009年底认购的房屋尚未动工建设。贺某遂要求房地产公司返还认购金和利息。但房地产公司却声称贺某要求返还房款属单方违约，应当支付违约金。
法院认为，认购单认定为商品房预售合同。但某房产公司在未取得涉案房屋商品房预售许可证的情况下，与原告订立的商品房预售合同，应当认定为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，某房产公司作为有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失。法院判决房地产开发有限公司返还贺某购房款及利息。
提醒：由于近年来房价变化较大，为抓住有利时机销售房屋以获取利益最大化，部分开发商采用认购、预售等方式提前销售待建房屋，甚至如同本案，房地产开发公司在未取得涉案房屋商品房预售许可证的情况下，与购房者订立商品房预售合同。
房屋被占 承担瑕疵责任
张某于2005年12月，从我市某公司购买鼓楼区某处土地及房产，购买后张某依法办理了土地证及房产证，双方转让合同当中约定某公司有清理移交该房产的义务，移交时间为2006年1月。但张某取得房产证后，发现该房产仍有部分被他人所使用。
张某诉至法院要求某公司按照合同履行移交清理部分房产义务，并支付违约金。某公司称，也一直积极配合张某清理房屋，曾给租赁户张贴过公告，也多次去找过他们协商，但总是谈不通。
法院经审理认为，被告在将涉案房屋出售给原告之前，房屋即被他人占有，对此被告负有权利瑕疵担保责任，遂判决某公司履行移交清理部分房产且以涉案房屋占整个房屋价款为本金支付利息。某公司上诉至徐州市中级法院，后达成调解协议，某公司承担赔偿损失义务。
提醒：建议购房者购房时，合同中的权利义务尽量要详细，相关概念要清楚规范，以免少数出卖方房屋售出后推卸责任。
延期租赁 负担租金损失
某饮食服务公司与齐某签订仓库租赁合同，由饮食服务公司将坐落在公司院内的仓库租赁给齐某。双方在合同中约定租赁期限为1年，租金为1万元且已经付清。
双方约定在租赁期间，仓库的维修和商品的安全问题由齐某负责。
租期内，该仓库失火被烧毁，齐某修复重建。合同到期后，双方没有再签订租赁合同，齐某却未将仓库交还给饮食服务公司。
2009年6月，某饮食服务公司提起诉讼，要求齐某支付延期租金3000元，并终止合同，要求齐某交还房屋。法院判决齐某将涉案的租赁物返还给饮食服务公司，并赔偿饮食服务公司租金损失。
提醒：原告与齐某的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。租赁期间届满，齐某作为承租人应当返还租赁物。
安置变更 警惕一房二卖
2003年6月，某房地产公司、某拆迁公司与李某签订拆迁安置协议，将李某所有的房屋拆除，约定以建成后的小区某两套具体房屋补偿安置给李某。
但房地产公司在建设中变更安置方案，把约定安置给李某的两套房出卖给了第三人，却另行指定其他单元房屋安置给李某。故李某诉至法院要求房产公司和拆迁公司给付约定房屋；并支付2003年6月至房屋交付之日的过渡费、支付拆迁补偿费。
2010年1月，法院判决被告某房地产开发公司向原告李某赔偿损失、支付过渡费、拆迁补偿费。
提醒：广大市民在签订合同或缴纳房款前，要到登记部门了解房屋是否存在权利瑕疵，交易完成后要及时办理产权登记。
虚假宣传 承诺未能兑现
2008年2月，吴某看了开发商的宣传册上的开窗见景的广告宣传，看着建房效果图欣然与某房地产开发公司签订商品房买卖合同一份。合同签订后，吴某支付购房款，房产公司承诺于2009年5月交付房屋，但直到2010年8月，吴某才在房产公司领取了房屋钥匙，办理了上房手续。可吴某来到房屋所在小区发现原先销售和宣传资料中承诺修建的地下停车场变更为地上停车场，小区内的设施如篮球场及网球场等也没按照原承诺建设。为此，吴某将房产公司告上法庭。
法院经审理认为，原告要求被告按照合同约定支付逾期上房违约金的请求符合法律规定，应当予以支持，且被告也履行了交房义务，并按合同约定的违约金计算标准向原告支付了违约金。对于原告要求被告赔偿因擅自变更小区规划给原告造成的损失不予支持。
提醒：开发商在进行房屋促销时，往往会用华丽、诱人的广告吸引购房者，消费者不能只看广告描述，而要注意将开发商的承诺落在纸上才行。
目的非法 买卖合同无效
2003年底，张某与某开发公司签订了买卖合同，但对方逾期5年未交付。某开发公司以该房屋买卖合同无效，张某涉诉的房屋实为该公司法定代表人周某吸储7万元的抵押为由，请求法院驳回张某的起诉。
法院查明，该开发公司的法定代表人周某在开发某小区期间因非法吸收公众存款罪被判刑。在公安机关的询问笔录中，周某供认：“我向张某、梁某借款7万元，用三套房产作为抵押。”该笔借款在已生效的刑事判决书中认定为周某非法吸收张某7万元。
法院审理认为，张某和某开发公司之间不存在真实的房屋买卖关系，开发公司以房屋买卖之名而行非法吸收公众存款之实，开发公司因其犯罪行为给相关人造成的损失应通过追赃的方式解决，而不能通过提起民事诉讼的方式解决，遂裁定驳回了原告张某的起诉。
提醒：双方当事人之间虽然签订了商品房买卖合同，但该合同是以合法形式掩盖非法目的，是犯罪嫌疑人为了达到非法吸收公众存款的目的而签订的。根据《合同法》第五十二条第三款规定，以合法形式掩盖非法目的合同无效。
售房欺诈 隐瞒房屋性质
李某于2006年向某房地产开发公司购买商品房一套，合同明确约定房屋用途为非住宅。该房屋交付后，李某进行了装修，并于2008年出租给周某用于经营健身会所。就在周某办理消防许可证的过程中，发现该营业房的消防性质为住宅性质，致使健身会所无法办理消防审批而停止经营，并与原告李某解除了租赁合同。
李某起诉至法院，法院认为，某房产公司对其开发房屋办理住宅性质的消防手续和设施，造成原告无法按照非住宅房屋用途使用，对原告构成了欺诈，判决房产公司向原告赔偿租金损失及重新安装相关设施的损失。后，房产公司就赔偿数额不服上诉，最终双方达成调解协议。
提醒：随着房价的不断上涨，某些开发商、房地产商为牟取更大利益，将临近街道、商业中心的住宅性质住房作为营业房进行销售，这种行为完全丢弃了经济交往中的诚实守信原则。
