新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
(2016)兵06民终524号
上诉人（原审原告）：邓美英（系王新群之妻），女，汉族，1965年6月27日出生，无固定职业，住五家渠市。 上诉人（原审原告）：ＸＸ（系王新群之子），男，汉族，1991年3月28日出生，无固定职业，住五家渠市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王艳芳，新疆塞北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王磊，男，汉族，1965年8月23日出生，无固定职业，住五家渠市。 被上诉人（原审被告）：梁彦平（系被告王磊之母），女，汉族,1944年3月20日出生，五家渠市101团三连退休职工，住新疆五家渠市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁宇苏，新疆巨臣律师事务所律师。
上诉人邓美英、ＸＸ因与被上诉人王磊、梁彦平确认合同有效纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ，邓美英、ＸＸ的共同委托诉讼代理人王艳芳，被上诉人王磊，梁彦平、王磊的共同委托诉讼代理人梁宇苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓美英、ＸＸ上诉请求：1、改判一审判决，判令王新群与王磊之间房屋买卖合同有效；2、案房屋拆迁补偿款417827元归上诉人所有。事实和理由：2007年8月王新群从王磊处购买了涉案房屋，王新群支付了500元，房屋也已交付使用，付房款时，梁彦平也在现场并未对卖房一事提出质疑，王新群基于善意取得房屋所有权。后因房房屋涉及拆迁，被上诉人反悔，违背诚实信用原则，请求二审法院依法改判。 梁彦平、王磊辩称，原审判决结果正确，但事实认定上不正确，上诉人与被上诉人之间不存在买卖合同关系，而是租赁合同关系，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 邓美英、ＸＸ向一审法院起诉请求：1、判令确认王新群与王磊之间买卖合同有效；2、判令该房屋拆迁补偿款417827元归邓美英、ＸＸ所有；3、判令由梁彦平、王磊承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：上世纪七八十年代，梁彦平与其丈夫王世义在第六师101团3连自建土木结构房屋一套，建筑面积为58.03㎡，土地使用面积为389.94㎡。该房屋没有房产证。梁彦平与王世义育有子女四人，现长子王磊一直居住在第六师101团3连，次子王颀在五家渠军工粮油小区居住已十余年，小儿子王维在五家渠市区居住二十余年，女儿王丽红在江苏居住已十余年。2004年，王世义去世，房屋由梁彦平居住。2006年，梁彦平离开101团3连到五家渠市粮油厂小区1号楼6单元302室居住。 2007年8月份，王新群经人介绍与王磊达成口头协议，由王新群出资500元购买梁彦平与其丈夫王世义在101团3连自建房屋。王新群按照约定支付了王磊500元购房款。因该房屋较旧，无法居住，王新群并未居住在该房屋内。只是对房屋进行了几次简单的维修，防止房屋倒塌，并在院子里种了树。2014年3月份，因涉案房屋要被拆迁，王新群与王磊前往连队办公室进行协商房屋产权的事情。王磊第一次承认以500元将房屋卖给了王新群，第二次协商时认为房屋是其母亲梁彦平的，自己没有处分权。后该房屋的拆迁补偿款支付给了梁彦平。双方因此产生纠纷，王新群诉至该院。
另，该案在审理中，王新群因病去世，王新群的法定继承人邓美英、ＸＸ参加诉讼。以上事实有：王新群修缮涉案房屋的照片、证人王某、伍某、高某、李某、漆某证言、法院依职权做的对的王保生的调查笔录、补偿安置协议书及房屋分户表一份在案佐证。 一审法院认为，本案中涉案房屋系梁彦平与王世义所有，王世义去世后，根据继承法的规定该涉案房屋系梁彦平及其四个子女共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：”处分共有的不动产或或者动产以及对共有的不动产或者动产做出重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”案件查明，王磊就出卖涉案房屋一事并未有证据证明经过梁彦平及其他共有人的同意或追认。《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”既然涉案房屋的所有权并未经权利机关进行登记，根据法律规定，只有当事人有约定或法律规定的情况下能够构成意思表示情形，在该案中不能推定梁彦平及其他继承人有同意王磊出卖涉案房屋的意思表示。而诉争房屋依照现有证据可以证实截止拆迁时房屋登记的所有权人为梁彦平。综上，邓美英、ＸＸ主张买卖合同合同有效无事实及法律依据，应予驳回。因王新群与王磊之间房屋买卖合同无效，邓美英、ＸＸ要求获得涉案房屋拆迁款的诉请，该院不予支持。根据该院第十一次审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十七条之规定：驳回邓美英、ＸＸ的全部诉讼请求。一审案件受理费7567元，由邓美英、ＸＸ负担。 二审中，当事人双方均未提供新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是，一、王新群与王磊之间是否存在房屋买卖合同关系，合同是否有效。二、涉案房屋拆迁补偿款417827元是否应归上诉人所有。针对第一个争议焦点：2007年8月份，王新群经人介绍与王磊达成口头协议，由王新群出资500元购买梁彦平与其丈夫王世义在101团3连涉案房屋。一审法院根据证人王某、伍某、高某、李某、漆某的证言、法院依职权对第六师101团3连拆迁办工作人员王某的调查笔录，能够证实王新群从王磊处购买了涉案房屋，对一审判决被上诉人王磊并未上诉，二审中，王磊提出他与王新群实为房屋租赁合同关系，并未提供证据予以证实。故王磊抗辩双方是租赁合同关系的意见不能成立，王新群与王磊之间存在房屋买卖合同关系。一审认为，王磊就出卖涉案房屋一事没有经过梁彦平及其他共有人的同意或追认，截止拆迁时房屋登记的所有权人为梁彦平，因此邓美英、ＸＸ主张买卖合同合同有效无事实及法律依据，应予驳回。本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，王磊虽然对涉案房屋没有处分权，但他与王新群之间的买卖合同是有效的，原审认定买卖合同无效错误，应予纠正。针对第二个争议焦点，涉案房屋拆迁补偿款417827元是否应归上诉人所有。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”的规定，该房屋拆迁补偿款417827元应归被征收房屋所有权人所有，而涉案房屋虽然进行了买卖，但未经依法登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”故涉案房屋的物权并没有发生变动，房屋所有权人仍应属于梁彦平，涉案房屋拆迁补偿款417827元应归梁彦平所有，邓美英、ＸＸ主张涉案房屋拆迁补偿款417827应归其所有的上诉请求，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：”出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”邓美英、ＸＸ可以另案向王磊主张要求承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。由于王磊在签订买卖合同中存在过错，二审诉讼费其应与上诉人平均分担。 综上，一审判决认定事实正确，适用法律错误，但裁判结果正确，故对上诉人邓美英、ＸＸ的上诉请求不予支持，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（一）项、第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7567元，邮寄费177.60元，共计7744.60元，上诉人邓美英、ＸＸ负担3872.30元，被上诉人王磊负担3872.30元。
本判决为终审判决。
审判长慕新伟
审判员刘君
审判员渠源
二〇一七年三月十六日
书记员任心桐
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