上诉人（原审原告）北京恒泰量行房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区马连洼北路9号东侧东居兴业写字楼232号。
法定代表人郑义，总经理。
委托代理人张红艳，北京市京轩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京有爱互娱科技有限公司，住所地北京市海淀区知春路6号某大厦B座7层1单元。
法定代表人胡兵斌，董事长。
委托代理人王磊，女，1980年8月31日出生。
上诉人北京恒泰量行房地产经纪有限公司（以下简称恒泰量行公司）因与被上诉人北京有爱互娱科技有限公司（以下简称有爱互娱公司）居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第20231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、法官范术伟参加的合议庭，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人恒泰量行公司的委托代理人张红艳、被上诉人有爱互娱公司的委托代理人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
恒泰量行公司在一审中起诉称：2013年8月，有爱互娱公司的员工任×1代表其公司委托恒泰量行公司为其寻找办公用房。2013年8月20日，恒泰量行公司业务员为其推荐了北京市某区某大厦某房屋，并带任×1看房。看房后，任×1签署了客户看房协议书，该房屋面积共计860平方米，租金标准6.8元／平方米／月。协议内明确约定，委托方不得私自直接或间接接触，并与其他中介签订或入住恒泰量行推荐的物业，否则委托方同意向恒泰量行支付其所承租物业的两个月租金作为服务费用。现有爱互娱公司违反协议约定，私自与该房屋出租方接触，签订租赁合同，并已实际入住该租赁房屋，故有爱互娱公司应向恒泰量行公司以6.8元／平方米／天，按860平方米向恒泰量行公司支付两个月租金作为服务费，现恒泰量行公司要求有爱互娱公司支付服务费381911.667元，并支付2013年12月5日至给付之日的违约金，按服务费总额的千分之十计算。诉讼费由有爱互娱公司负担。
有爱互娱公司在一审中答辩称：有爱互娱公司因业务发展需要租赁办公场所，有爱互娱公司找到恒泰量行公司，恒泰量行公司只带有爱互娱公司看过一次某大厦某房屋，但未带有爱互娱公司看过其它办公场所。看房后，因有爱互娱公司需要的办公场所面积较大，业务发展不稳定，故恒泰量行公司为有爱互娱公司提供的房屋并不适租。2013年12月，有爱互娱公司重新考虑租赁办公场所，某大厦已经租满，7层已作为东升物业公司的办公场所，经朋友介绍，东升物业公司将其办公场所搬离，将该房租赁给有爱互娱公司，故有爱互娱公司于2013年12月5日与东升物业公司签订租赁合同，并不是恒泰量行公司为有爱互娱公司与出租方签订的租赁合同。租房意向书中的租赁日期是2013年9月1日，而合同签订的时间是12月5日。故有爱互娱公司不同意恒泰量行公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年8月20日，委托方代表任×1与受托方代表任×2签订客户看房协议书，内容为：“委托方北京有爱互娱科技有限公司愿意接受北京恒泰量行房地产经纪有限公司（以下简称恒泰量行）专业的房地产顾问服务，委托方已理解上述房地产顾问服务内涵及凡属恒泰量行代表推荐的物业，均由恒泰量行全权代理物业的后续租赁或购买事宜（包括推荐物业、协助办理看房、谈判并争取有竞争力的成交价格、签约、入住手续的系列服务）“。双方约定，委托方不得私自直接或间接接触，并与其他中介签订或入住恒泰量行推荐的物业，否则委托方同意向恒泰量行支付其所承租物业的两个月租金或所购物业总价百分之叁作为服务费用。该费用于委托方与恒泰量行推荐的物业签订合约或定金协议书中约定履行付款日起3日内支付，该服务费每延迟一天支付，委托方须向恒泰量行支付服务费总额千分之十的违约金。委托方代表承诺，签署本协议时已获得委托方授权，有权签署本协议，并对本协议的履行负担保责任。说明：按照房地产服务行业的有关惯例，委托方的关联公司、关联人或其集团公司、子公司、所属公司，私自直接或间接接触，签订或入住恒泰量行推荐的物业，委托方均应承担违约责任，向恒泰量行支付其所承租物业的两个月租金或购房总价百分之叁的服务费“。2013年8月22日，有爱互娱公司向恒泰量行出具租赁意向书，租赁大厦名称：某大厦。楼层单元：701，租赁面积860平方米左右（建筑面积），免租期1个月，租赁期限：1年。租赁意向价格6.8元（含物业管理费、取暖制冷、租赁发票），拟正式签合同日：2013年9月1日。2013年8月27日，有爱互娱公司向恒泰量行公司出具客户授权委托书，该委托书表明兹委托恒泰量行不动产作为其在北京地区的顾问代理公司，并且是唯一的物业顾问代理公司。本客户授权委托书在签订日起三个月内有效。有效期内，委托方不能更换代理公司，到期双方如无异议，本委托书自动顺延，如任何一方有异议，应于本委托书到期前十天书面通知对方。有爱互娱公司对客户看房协议书的真实性无异议，但任×1系其公司副总经理。租赁意向书仅有有爱互娱公司盖章，应未成立。客户授权委托书虽有有爱互娱公司的盖章，但有爱互娱公司不清楚是在何时印盖。另外，看房协议书中存在霸王条款。
2013年9月1日，有爱互娱公司向恒泰量行公司发出通知，表示其不再租赁某公寓某房屋。恒泰量行公司亦向有爱互娱公司推荐其他适租物业。
2013年12月5日，北京东升知春物业管理中心与有爱互娱公司签订房屋租赁合同，租赁地点为：某区某单元，即某大厦某房屋。建筑面积为660平方米。租赁期自2013年12月10日至2014年12月9日止。免租期为2013年12月10日至2014年1月3日止。租金单价为6.63元／平方米／天，物业管理费单价0.67／元／平方米／天，物业管理费与房屋租金于每月5日前缴纳到甲方指定的银行账户。恒泰量行公司对上述租赁合同的真实性无异议，但对于租赁面积有异议，称应为860平方米，但未出具相关证据。
一审法院认定上述事实的证据有：租赁合同、客户看房协议书、租赁意向书、客户授权委托书及双方当事人陈述等。
一审法院判决认定：首先，有爱互娱公司与恒泰量行公司签订的客户看房协议书的效力应如何认定。任×1系有爱互娱公司的副总经理，故其作为代表签署的客户看房协议书视为其公司之意思表示，故该客户看房协议书应属合法有效，即双方形成委托合同关系。有爱互娱公司和恒泰量行公司均应按照协议的约定履行其各自义务。在有爱互娱公司与恒泰量行公司签订看房协议，并查看某公寓某房屋后，双方签订租赁意向书，有爱互娱公司提出租赁意向价格含（物业管理费、取暖制冷费、租赁发票）为6.8元／平方米，租赁面积为860平方米。但在有爱互娱公司指定的签约日期前，恒泰量行公司并未代表有爱互娱公司与出租方达成意向或促成意向达成。2013年9月1日，有爱互娱公司亦向恒泰量行公司发出口头通知，不再承租该物业。故该行为应视为解除其与恒泰量行公司关于某房屋承租的委托关系。再观，有爱互娱公司向恒泰量行公司出具的客户授权委托书，该委托书主要涵义为恒泰量行公司是有爱互娱公司在北京地区唯一物业顾问代理公司。综观有爱互娱公司与北京东升知春物业管理中心签订的关于某大厦某房屋的租赁合同，租金及物业费合计金额已超出有爱互娱公司向恒泰量行公司指定的价格，且租赁面积亦有不同，即合同约定的主要条款均有很大出入，故综上，恒泰量行公司作为房地产中介服务机构，并未完成作为中介服务机构应提供的居间服务，故其要求有爱互娱公司给付服务费及违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，判决：驳回恒泰量行公司的诉讼请求。
恒泰量行公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审确认客户看房协议书有效，有爱互娱公司应当按照该协议要求履行义务，不得私自与出租方签署租赁合同，本案有爱互娱公司口头告知不租赁该房屋，却私自与出租方接触并签订合同，已违反客户看房协议书的约定，应承担相应的违约责任。二、恒泰量行公司是房屋中介公司，主要经营写字楼租赁，行业惯例是由出租方支付中介费，承租方不用支付中介费，本案有爱互娱公司私自接触出租方并与其签订租赁合同，导致恒泰量行公司无法收取中介费。三、一审认定有爱互娱公司与北京东升知春物业管理中心签订的租赁合同与租赁意向书约定的面积、价格不符，恒泰量行公司没有履行居间义务错误。四、恒泰量行公司已经提供了房屋的信息并履行了居间服务的义务，恒泰量行公司的义务已经完成，租赁意向书不存在解除的条件。故请求二审法院撤销一审判决，改判支持恒泰量行公司的一审诉讼请求，一审、二审诉讼费由有爱互娱公司承担。
有爱互娱公司服从一审法院判决。其针对恒泰量行公司的上诉理由答辩称：一、有爱互娱公司在签订租赁意向书后发现某大厦某房屋的弱电不行，并于2013年9月1日明确不再承租某大厦某房屋，故有爱互娱公司与恒泰量行公司的合作于2013年9月1日终止。二、2013年9月1日后，某大厦的物业方入住某房屋办公，后通过某大厦6楼的承租方的介绍与沟通，某大厦的物业方从某房屋撤出，有爱互娱公司于2013年12月5日与出租方签订房屋租赁合同。三、客户授权委托书中存在霸王条款。四、既然中介费应由出租方承担，有爱互娱公司作为承租方无需跳单。
本院二审期间依法补充查明以下事实：2013年8月底，有爱互娱公司在恒泰量行公司带其看房后，向北京东升知春物业管理中心（某大厦出租方）交付一万元定金，拟租赁某大厦某房屋。2013年9月1日，有爱互娱公司明确不再租赁某大厦某房屋，北京东升知春物业管理中心对有爱互娱公司已交付的一万元定金不予退还。
2013年9月至10月，北京东升知春物业管理中心将某大厦某房屋中约200平部分装修自用，其他部分仍对外进行出租，北京东升知春物业管理中心对外出租的方式包括自行出租、中介居间出租、网站发帖出租、项目推荐出租等，不限定特定方式。后，已入住某大厦的另一承租方风行网的财务人员时×协助有爱互娱公司联系北京东升知春物业管理中心，询问是否有适租物业。有爱互娱公司再次查看某大厦某房屋后，认为500多平面积偏小，后经时×协调，北京东升知春物业管理中心将其在某大厦某房屋的办公部门搬出，于2013年12月5日与有爱互娱公司签订房屋租赁合同。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有本院调查笔录、双方当事人的陈述意见等在案证实。
本院认为：一审对恒泰量行公司与有爱互娱公司之间签订的客户看房协议书的效力的认定正确，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是有爱互娱公司是否应向恒泰量行公司支付服务费及违约金，本院认为有爱互娱公司不应支付上述服务费及违约金，理由如下：第一，有爱互娱公司与恒泰量行公司签订的客户看房协议书的本意是防止有爱互娱公司利用恒泰量行公司提供的房源信息却私自与出租方签订房屋租赁合同，从而导致恒泰量行公司无法得到应得的佣金，但当出租方通过多种方式进行出租时，有爱互娱公司通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，有爱互娱公司有权选择其中一种方式促成租赁合同成立，因此，衡量有爱互娱公司是否违约的关键是看有爱互娱公司签订涉案房屋租赁合同是否利用了恒泰量行公司提供的房源信息、机会等条件。第二，虽有爱互娱公司与恒泰量行公司签订客户看房协议书，且在查看某大厦某房屋后，向北京东升知春物业管理中心支付一万元定金拟租赁该房屋，但有爱互娱公司后来明确不租赁该房屋，北京东升知春物业管理中心亦未退还有爱互娱公司已交付的一万元定金，恒泰量行公司最终未促成有爱互娱公司与北京东升知春物业管理中心签订房屋租赁合同。第三，北京东升知春物业管理中心对某大厦某房屋的出租方式是多样的，包括自行出租、中介居间出租、网站发帖出租、项目推荐出租等，且北京东升知春物业管理中心亦未独家委托恒泰量行公司公司对外出租，有爱互娱公司在第一次明确不承租涉案房屋后，又通过已入住某大厦的另一承租方风行网的财务人员时×了解到涉案房屋的相关信息，可见，有爱互娱公司系通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息。第四，有爱互娱公司在风行网的财务人员时×的介绍下再次查看涉案房屋时，涉案房屋的一部分已被北京东升知春物业管理中心自行使用，经协商，北京东升知春物业管理中心将其占用的部分腾退，使涉案房屋适租，有爱互娱公司第二次查看涉案房屋时的房屋状况与恒泰量行公司带其查看涉案房屋时的房屋状况亦明显不一致。因此，有爱互娱公司签订涉案房屋租赁合同并未利用恒泰量行公司提供的房源信息、机会，不构成违约，恒泰量行公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千二百八十二元，由北京恒泰量行房地产经纪有限公司负担（已交纳）；
二审案件受理费六千五百六十四元，由北京恒泰量行房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长阴虹
代理审判员魏应杰
代理审判员范术伟
二〇一五年一月十九日
书记员陈焱
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